賃貸中のマンションを売りたい！売却の方法・注意点を解説します。

相続したマンションや転勤中で使わないマンションを賃貸に出すことはよくあります。
こうした賃貸中のマンションは売却できるのでしょうか。

実は、賃貸中のマンションは自己使用のマンションとは異なる市場で売買されています。
今回は賃貸中のマンションを売却する方法やその注意点をご紹介します。

賃貸中のマンションでも売却できるのか？

人に貸しているマンションなんて売れるの？と思う人もいることでしょう。
ですが、賃貸中のマンションも立派な物件です。
それでも自分で居住するマンションと同列に扱うわけではありません。
賃貸中のマンションは独自の価格形成や注意点があります。

そうした違いをさっそくみていきましょう。

賃貸中でも売却可能

賃貸中のマンションであっても売却は可能です。
ただ、こうした物件は投資用物件として扱われます。
一般的な不動産ポータルサイトは居住用のマンションが中心。
投資用物件を扱うサイトもあるものの、それほど大規模ではありません。

このため、居住用マンションほど情報が出回っていないのです。

自己使用マンションと賃貸中のマンションの違い

同じマンション内の居室であっても、自己使用のマンションと賃貸中のマンションでは価格が異なる場合があります。

賃貸中のマンションはあくまで投資用物件。
投資用物件はその物件が稼ぎ出す賃料によって決まります。
この賃料が高ければ、自己使用のマンションの居室よりも高い場合もあるのです。

購入者の違い

賃貸中のマンションの購入者は、賃料で稼ぐことが目的の投資家です。

このため、自己使用のマンションよりも広範囲に物件を探します。
東京の賃貸中のマンションを大阪の人が購入することだってあるのです。
タワーマンションや高級なマンションではさらに範囲が広がって、外国人投資家が購入するような場合もあります。

自己使用か賃貸かによって購入者には大きな属性の違いがうまれます。

賃貸中のマンションの売却の方法

賃貸中のマンションは自分以外の人(入居者)が住んでいます。
このため、その売却方法はいくつかの方法に分かれます。
そのまま売却する、退去後に売却する、入居者に売却するといった方法です。

それぞれの方法の特徴をご紹介します。

①賃貸中のまま売却する

賃貸中のまま売却すると、買主はすぐに家賃収入を得ることができます。

投資物件としては満室稼働をしているわけで優秀な物件です。
「オーナーチェンジ」とも呼ばれ、投資物件としては一般的な取引方法となっています。

入居者の生活に変化はなく、入居者にほとんど影響を及ぼさない売買方法です。

②退去後に空室として売り出す

入居者に退去してもらい、空室として売買する方法です。

自己使用の一般的なマンションとして人気がある場合にはこうした方法も考えられます。
ただ、投資物件としてみた場合には、家賃収入がゼロの状態です。
自己使用目的以外でわざわざ退去させるケースは多くないでしょう。

③現在の入居者に売却する

現在の入居者に売却するのも一案です。
情報として出回らないので正確なことはわからないものの、こうして売却する方法もあります。

入居者が購入を希望している場合は、生活を変えることなく賃貸から持ち家にすることができるためスムーズに引渡しが可能です。

賃貸中のマンションの売却の流れ

ここで賃貸中のマンションを売却する流れをみていきます。

先ほどご紹介した、「退去後に空室として売り出す」方法は自己使用のマンションとまったく同じ流れになります。
どんな点が異なるのか、その違いを中心にみていきましょう。

基本は居住用マンションと同じ

賃貸中のマンションといえども、基本的な売却の流れは自己使用のマンションと同じです。
査定、媒介契約、売却活動、売買契約と物件引き渡しとなります。
売却活動は自己使用のマンションよりも広範囲に行います。
投資用物件は遠方の人でも需要があるからです。

入居者の承諾は不要だが声掛けは必要

賃貸中のマンションを売却するのに、入居者の承諾は不要です。
ただし、入居者が購入してくれる場合もあるので声かけと購入の意思確認は必要でしょう。
売却後は所有者が変わった旨の連絡、賃料の支払先が変わったことの連絡が必要です。

入居者にはなるべく影響のないように配慮しましょう。

投資用物件として売却

投資用物件として売却するため、その価格設定は賃料水準によります。
賃料が高ければ高く、安ければ安くなります。
投資用物件といってもマンション一室なので稼働率は0％か100％です。

どんな人が住んでいて、今後どれくらい住んでくれそうなのか、といった観点からも買い手は検討します。

まとめ

個人投資家、サラリーマン大家も多い現在、賃貸中のマンションを売却すること自体珍しくありません。
ただ、投資用物件はなかなか情報がでてきません。
やはり、その道のプロに相談するのがよいでしょう。
投資用物件を扱っている不動産会社も多くあります。

もし賃貸中のマンションの売却を考えるなら、こうした不動産業者に相談してみましょう。

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