リースバックは相続対策になる？相続が発生する前の利用で発生するメリット・デメリット

不動産を売却した後、その不動産を借りて住み続けることができるリースバック。
これまでリースバックは老後の資金を確保する手段として語られることが多かったです。

ところがリースバックはこの先発生するかもしれない相続対策としても有効なのです。
リースバックをどのように相続対策として利用するか見ていきましょう。

リースバックは相続対策に有効！4つのメリット

相続対策にもリースバックは有効です。

リースバックは所有している不動産を売却し、賃貸契約を行う行為。
不動産という資産を換金する行為といえます。
現金化することで流動性が高まり、相続対策となるのです。

ここではリースバックを相続対策とすることのメリットを4つにまとめてみました。

①不動産を現金化することで均等に分配できる

不動産、特に建物は共有できても分割できません。

リビングは兄のもの、ダイニングは弟のもの、とはいかないのです。
共有すれば代を経るごとに人数も増え、人間関係も希薄化していきます。

その点、リースバックで現金化しておけば、現金として配分可能。
不動産ではできない分配ができるのです。

②将来的な住み替えにも対応しやすい

不動産を売却しておけば、将来的な住み替えにも対応できます。
典型的な例は介護施設への入所です。
通常の売却であればいつ買主が現れるかがわからないため、いいタイミングでの売却が難しい可能性がありますが、
リースバックであればご自身のタイミングで売却をしたあとも、住み替えまでの期間は仮住まいを探す必要がなく、
住み慣れた自宅で過ごすことができます。

こうした住み替えを念頭に置いてあらかじめ売却しておけば安心です。

③相続人が維持管理や売却で苦労しない

両親が住んでいた家が空き家になると、相続人は大変です。
同居ならばともかく、離れた場所に住んでいると維持管理が大きな負担となってしまいます。

リースバックで先に売却しておき、必要がなくなったタイミングで賃貸契約を解除すれば、こうした苦労はありません。
先に不動産を処分しておくことで相続人の負担が軽減できます。

④老後資金の確保にもつながる

リースバックは老後資金の確保にもつながります。

老後2,000万円問題が取りざたされたように、老後資金はとても重要です。
リースバックによって不動産を現金化しておけば、老後資金と終の住処の両方が確保できます。
資産整理と同時にまとまった資金の調達ができることもポイントです。

相続対策としてリースバックを利用する注意点

相続対策としても有効なリースバック。
ただし、よい面ばかりではありません。
いくつかの点に注意しないと、「こんなはずではなかった」と後悔してしまうことも。

今回はリースバックに先立つ売却価格と物件を借りる際の賃貸借契約の形態についての解説です。
失敗のないようにしましょう。

通常の売却より売却価格が安くなる傾向がある

売却価格は、不動産業者に仲介を依頼して売却する場合よりも安くなる傾向があります。
リースバックの場合、物件を購入するのはリースバック業者や不動産会社。
利益を確保するため、購入価格は抑えざるをえないのです。
仲介による売却よりもずっと早く売却できる反面で売却価格は安くなる場合があります。

賃貸借契約の形態に注意する必要がある

リースバックは売却した物件を借りることが特徴です。
そのため物件を購入した買い手と賃貸借契約を結ぶことになります。
賃貸借契約も多様化した結果、普通借家契約のほかに定期借家契約が登場しました。

ふたつの契約形態がどう違うのか、解説します。

①普通借家契約

普通借家契約は、借主が希望すればいつまでも借家ができる契約です。

貸主の都合で退去させるには、正当事由や多額の立退料が必要となります。
30年ほど前まではこの普通借家契約しかありませんでした。

老後の生活や相続対策を考えると、自宅のリースバックは普通借家契約がおすすめです。

②定期借家契約

定期借家契約は、契約の更新がない契約

このため、3年や5年といった契約期間が過ぎると退去する必要があります。
借主と貸主が合意すれば、再契約というかたちで物件を借り続けることが可能ですが、合意できないと退去です。

自宅として物件を利用する場合、定期借家契約だと住まいを失ってしまうおそれもあることから、おすすめできません。

相続対策としてリースバックの活用をおススメする例

主な相続財産が不動産しかなく相続に関する争いが発生しそうな場合に、あらかじめ現金化しておくケースが考えられます。
現金であればどのように配分するのも可能だからです。
また、相続財産が不動産など換金しにくい資産が中心で現金が手元に少ない場合でもリースバックは使えます。
不動産のひとつをリースバックしておき、将来の相続税支払いの原資とできるからです。

このように、相続対策としてもリースバックは有効です。

まとめ

今回ご紹介したリースバックも相続対策のひとつとして有効なことがわかりました。
不動産は相続でも争いの元になりやすい財産です。
不動産が「負動産」、相続が「争族」となる前にリースバックなどの手法を駆使して相続対策をしておきましょう。

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