リースバックによる売却とは？リバースモーゲージとの違い

不動産の世界でも単純な売買や賃貸だけでなく、複合的な取引が増えてきました。
その代表例がリースバックとリバースモーゲージです。
このふたつの制度は共通している部分もあり、混同している人すらいます。
ただ、所有権の所在や受け取るお金の名義など異なる点も多くあり、まったく別の制度です。

今回は混乱しやすいリースバックとリバースモーゲージについて、その違いを中心に解説します。

リースバックとリバースモーゲージの違い

リースバックもリバースモーゲージも、その制度を自宅に使ったとしても、どちらもこれまで通り住み続けられます。
それでも法律的な枠組みは大きく異なるのです。

どんな点が違うのか、まずはふたつの制度の概要とそれぞれの違いをみていきましょう。

リースバックとは？

リースバックとは、自宅や所有している不動産を売却し、その後その不動産を借りる仕組みのことです。
正式には「セール・アンド・リース・バック(Sale And Lease Back)」といいます。
つまり、「売って」その後「借りる」制度です。
通常の売買では一度売却すれば、その不動産との縁は切れてしまいます。

売却した後もその不動産を利用できるのがリースバックの特徴です。

リバースモーゲージとは？

これに対してリバースモーゲージは、不動産を売却せず担保にして融資を受ける制度です。

契約者の死亡時や契約満了時に不動産を売却して融資を返済します。
融資を受けている間は不動産を売却しないため、所有権は元のまま。
融資ではあるものの、不動産の売却によって元本を返済するため老後資金としてよく利用されます。

 2つの違いまとめ

ふたつの制度の概要はご紹介したとおりですが、細かい違いは以下のようになります。

全体的に幅広い用途に利用されているのがリースバック、個人の戸建住宅に限定しているのがリバースモーゲージと考えてよいでしょう。

リースバックとリバースモーゲージのメリット・デメリット

リースバックとリバースモーゲージの特徴はわかりました。
ふたつの制度があるのは、それぞれ違いがあり、メリットがあるからです。
また、メリットに対してデメリットもあります。

それぞれの制度のメリットとデメリットがどんなところにあるのか、見ていきましょう。

リースバックのメリット・デメリット

リースバックのメリットは、不動産を売却することで売却代金を手に入れられることです。
まとまったお金を一度に手にできるので計画が立てやすくなります。
また、一度売却してももう一度買い戻すことも可能です。
手に入れたお金を自由に使えるのもメリットでしょう。
融資ではないため、使途に制限はなく、自分たちの自由にできます。

一方のデメリットは、所有権を失ってしまうこと。
利用はできるとはいえ、自分のものではないため、喪失感を感じる人もいます。
また、契約内容によっては住居費が上がったり、将来的に退去しなければならなくなる場合もあります。
これらは不動産が転売された場合によく起こるトラブルです。
賃貸物件であるため、家賃の値上がりや賃貸契約の解除などが発生する場合があります。

リバースモーゲージのメリット・デメリット

リバースモーゲージのメリットは自分の名義のまま自宅に住み続けられることでしょう。
自宅とはいえリースバックでは賃貸物件に住んでいることになります。
老後資金を確保しつつ自宅に住み続けられるのは心情的にも大きな利点です。
また、高齢者でも融資を受けられるのもメリットでしょう。
高齢になるほど、住宅や自動車のローン、賃貸物件の入居審査などに通りにくくなります。
融資も受けられるうえに、元本の返済が必要ないため返済が利息分だけで済むのは大きな利点です。

一方のデメリットは、リバースモーゲージを使える条件が厳しい点です。
金融機関にもよりますが、収入条件や資産価値、利用できる年齢に制限があります。
中には居住者や相続人に関する規定があり、自宅があれば誰でも使える制度ではないのです。
また、長生きした場合、融資の上限に達してしまい融資が受けられない状態になる場合もあります。
自分たちが何歳まで生きるかわからない以上、リバースモーゲージにはついて回る問題です。

まとめ

リースバックは対象となる不動産の用途も広く、多くの人に使いやすい制度です。
その反面で不動産の所有権は失ってしまいます。
これに対してリバースモーゲージは条件に該当する人にとってはメリットの大きい制度。
ただし使う人や不動産を選ぶ制度ともいえます。

このふたつの制度に違いはあり、それぞれメリットやデメリットがあり、優劣はありません。
自分たちの置かれている状況や所有している不動産をしっかり検討して、使いやすい制度を選ぶとよいでしょう。

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