リースバックの効果的な活用例｜老後資金・住み替え・相続対策におすすめ！

不動産の活用方法は以前と比較すると多様化しました。
その中のひとつがリースバック。

自宅を売却後も家賃を支払って住み続けられる仕組みです。
相続対策や高齢者の自宅処分の方法として注目を集めています。
ただ、リースバックは新しい仕組みで、まだ多くの人に知れ渡ってはいません。

今回はリースバックの仕組みや活用例をご紹介します。

リースバックとは？

リースバックは自宅を売却して売却代金を受け取ったのち、その元自宅を借り受けて居住する方法です。
まとまった資金が必要だけれど、自宅には住み続けたい。
またはいつ自宅が不要になるのかわからないから、先に売却しておきたい、といったニーズに対応しています。

こうしたリースバックのメリットとデメリットをこれからみていきましょう。

リースバックのメリット

リースバックのメリットは以下の3点です。

1.引っ越し不要

2.家の維持管理コストやリスクがなくなる

3.まとまった資金が短期間で手に入る

それぞれみていきましょう。

 1.引っ越し不要

そのまま住み続けられるので引っ越しは不要です。
これで引っ越しにかかる手間や費用が不要になります。
外見上自宅は何も変わらないので、近所に売却したことが知られることもありません。

これまでと同じような暮らしができるのは、大きなメリットです。

 2.家の維持管理コストやリスクがなくなる

自宅を売却して所有権はなくなります。
ということは不動産を管理する必要もなくなります。
維持管理のコスト、建物が倒壊して他人に被害を与えたときの賠償といったコストやリスクは新たな所有者が負担します。
家を借りる際の「善良なる管理者の注意義務」通称善管注意義務さえ気を付ければよいのです。

3.まとまった資金が短期間で手に入る

自宅を売却するため、まとまった資金を手に入れることができます。
しかもそれは短期間のうちに手に入るのです。
なぜなら、リースバックは仲介に比べて売却がスピーディーだからです。
リースバック業者と接触してから1カ月ほどで売買できる場合もあります。

短期間で資金を得るには、リースバックが最適です。

リースバックのデメリット

メリットが多く便利なリースバックですが、デメリットもあります。
営利事業である以上リースバック業者も利益を追求するもの。
売却価格は安めになりますし、家賃の負担もあります。

リースバックを検討するうえで意識しておきたい、リースバックのデメリットのご紹介です。

売却価格は安め

リースバック業者としては、将来の転売も考えると物件はなるべく安く手に入れたいものです。
このため、売却価格は相場よりも安くなります。
仲介で売却する場合は相場で売却できる可能性はあります。
ただしその場合は住み続けるのは難しいでしょう。

自宅に住み続けるために少々安く売却する必要があります。

家賃負担が発生する

自宅を借りることになるため、家賃の負担は発生します。
自宅に家賃を払うことに抵抗を感じる人がいるかもしれませんが、リースバック業者も収益の確保、維持管理コストを負担しなければなりません。
これまで折に触れて負担していた修繕などを毎月一定額支払うようになるのです。

いつまでも借りられるとは限らない

元自宅とはいえ、自分たちに所有権はなくなります。
賃貸借契約が続いているうちはいきなり退去を迫られることはまれですが、将来的に住み続けられるかは不透明です。

不安を無くすためにも契約内容を予め確認しておくことをお勧めします。。

リースバックの活用事例5選

リースバックは利用方法次第で便利な手法だとわかります。
ここでリースバックの活用事例を5点用意しました。

いずれの活用方法も自宅の活用方法、終活などの事情を反映しています。

1.老後資金の調達

2.高齢者施設への住み替え

3.離婚時の財産整理

4.住宅ローンの返済

5.相続対策

それぞれ見ていきましょう。

 1.老後資金の調達

これまでのように年金だけでは生活が難しい時代となりました。
「老後2,000万円問題」といった話題もあります。
将来に不安を抱えながら生活するよりも、自宅を売却して老後の資金がほしいといったニーズもあります。
物件にもよりますが、2,000万円問題を一気に解決することも可能です。

 2.高齢者施設への住み替え

高齢者施設には多くの種類があり、中には居住型の施設もあります。
こうした施設に入所すると自宅は不要です。
すぐには高齢者施設には入居しないけれど、近い将来入居する予定の場合もあります。
自宅を売却しておき、いつでも入居できるように財産を身軽にしておくのもひとつの手段です。
通常の売却と違い仮住まいを用意する必要もないため、施設に入居するまで、住み慣れた自宅に住み続けることができます。

3.離婚時の財産整理

離婚に際して行なうもののひとつが財産分与、財産整理です。

離婚時の自宅売却はよく見かけますが、子供の学校などの関係で自宅に住み続けたいニーズもあります。財産分与の関係で売却しても元自宅に住み続けるにはリースバックがぴったりです。
学校の関係であれば長くても10年程度のリースバックで済みます。

4.住宅ローンの返済

住宅ローンが支払えず、家を手放す人もいます。
もちろん売却もひとつの方法ですが、リースバックで賃貸に切り替えるのも方策のひとつです。
住宅ローンの金額にもよりますが、住宅ローンの負担よりも家賃負担は少なくなる場合もあります。
負担が少なくなり、自宅にも住み続けられるリースバックはこうした場合に最適です。

 5.相続対策のために現金化

例えば実家が持ち家の場合、将来古くなった実家をだれが相続するのか、問題になる可能性があります。
こんな場合、相続を見越して先にリースバックを利用しておく事例も多くみられます。
自宅を売却しておき現金化することで、財産を平等に分けることができ悩む必要がなくなります。

リースバック活用は今後ますます注目される相続対策の手段となるでしょう。

まとめ

リースバックは活用次第でいくつもの不動産にまつわる問題を解決できます。

先ほどご紹介した事例はその最たるものでしょう。
まとまった資金も手に入り、自宅に引き続き住み続けられるリースバックは今後も活用事例が増えていく利用方法です。

今のうちからリースバックの基本的な事項を押さえておきましょう。

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