農地を売るのは難しい？農地の売却方法と売却の手続きについて

「農地なんて売れるの？」と疑問に思う人もいることでしょう。
農地を売却する手段は確かにあります。
しかし、農地を取り巻く法律や情勢が複雑で、宅地のように簡単にいかないのも事実です。
農業従事者がどんどん減っている日本では農地を売りたい人も多くいます。
今回は農地の売却手続きや注意点についての解説です。

農地売却が難しいといわれる理由

農地の売却が難しいといわれる主な理由は以下の6点です。

1.農地独自の法律がある
2.農業委員会の許可や届け出
3.無許可売買は無効
4.買主は農家か農業参入者のみ
5.転用基準が厳しい
6.金額が安い

それぞれみていきましょう。

1.農地独自の法律がある

農地を保護するための法律として農地法があります。

その名の通り、農地に関する法律で、その主な目的は農地の保護です。
農業は国の基本。
農地を勝手に売買したり、無断で宅地に変えたりすると、国としても困ります。
農地法は農地を農地以外に変更することや売買に厳しい制限があるのです。

2.農業委員会の許可や届け出

農業委員会は市町村に設置されている農地や農業に関する委員会です。
農地を売買するには、農業委員会の許可や委員会への届け出が必要になります。
農業委員会は毎日行われているものではなく、1カ月に一度程度。自治体によっては数カ月に一度の場合もあります。
このため、決まった期日までに申請書を提出しなければなりません。

3.無許可売買は無効

農地法には他の法律にはない強力な規定があります。
それは無許可での農地売買が無効になる規定です。
ここまで厳しい規定は他の不動産法制ではなかなかありません。
それだけ農地を保護しようする意思が強いのです。

ただ、農地の流通にとって、こうした厳しい規制が足かせにもなっています。

4.買主は農家か農業参入者のみ

農地は誰でも買えるものではありません。
農家か農業参入者のみです。
少し前まで会社のような法人は購入できませんでした。
これは多少緩和され、農業法人のような一部の法人では農地を購入可能です。

こうした農業法人が農地を集約して効率よく農業をする動きも広まっています。

5.転用基準が厳しい

転用とは、農地を農地以外に変えることをいいます。
転用には厳しい規制がかけられており、場所によっては転用が事実上不可能な場所もあります。

例えば郊外の一面田畑で家が一軒も建っていないエリア。
こうしたエリアは転用が不可、あるいは基準が厳しいことが予想されます。

6.金額が安い

最後は経済的な問題です。
農地の価格は安いのが一般的。
宅地の数分の1から10分の1程度のところもあります。
価格が安いことは売主の問題だけではありません。
仲介手数料は売買価格によって決まります。
安い農地を不動産業者も扱おうとしません。

売りたくても協力してくれる不動産業者が現れない可能性もあるのです。

農地を売却する2つの方法

いろいろと制約の多い農地売買。
その売却方法には2つの方法があります。

ひとつは農地を農地のまま売却する方法です。
この方法は買主が転用目的で購入しないならば、比較的時間のかからない方法といえます。

もうひとつは農地を転用して売買する方法。
こちらは農業委員会、場合によっては都道府県知事の許可が必要など一気にハードルがあがります。

この後詳しく解説します。

農地のまま売却

農地を農地のまま売却するのは時間がかからない、と説明しました。
これは農地が今後も農地として利用される可能性が高いから。
この売買は買主も農家、または農業参入者です。
耕作する人が変わるだけで、農地としての利用に変わりはありません。
農地法もこうした売買には特に厳しい規制をかけていません。

農地を転用して売却

農地を転用して売却するのは、農地が農地以外になってしまうことを意味します。
農地の保護を目的とする農地法としては規制したい売却方法です。
このため、農業委員会の許可、市街化調整区域では都道府県知事の許可が必要となります。
通常、知事は許可をしませんので、事実上農地転用ができません。
このように農地は売却にも制約が多いのです。

農地売買の注意点

農地を売却するのは容易ではありません。
これまでてきたように、手続きも煩雑です。
それでも、農業をしない人にとっては、農地は売りたいもの。

ここでは、農地売買の注意点をみていきましょう。

とにかく時間に余裕をもつこと

農地の売買は時間がかかります。

農業委員会も許可や届け出に時間がかかり、買主を探すのも同様です。
スムーズに進んだとしても数カ月、1年以上かかることもあります。
場合によっては売り出していても買主が現れないこともあります。
宅地の場合は買取業者に依頼すれば最短1カ月程度で売却できることを考えると、農地の売却には時間的な余裕が必要です。

売却価格が安くなる可能性がある

農地の値段が安いことはすでにお話ししました。
広い農地でも宅地と比べると、かなり安くなります。
農地の売却代金を何かの資金に回そうと思っていると、うまくいかない場合もあります。
仲介手数料が安いことから不動産業者の活動も活発ではありません。

価格が安いのはいろいろなことに影響が波及します。

まとめ

農地は宅地と異なる法制度、価格のメカニズムがあることがわかりました。
こうしたことから農地の売買が活発でないことも理解できます。
農業従事者が減少し続けている現状では、当面はこうした状況が続くことでしょう。

もし、農地を売却する場合には少し長めのスケジュールを組んで対応しましょう。

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