遊休農地の処分方法を完全ガイド！手続きと費用を詳しく解説

使われていない農地、そのまま放置していませんか？

実は、遊休農地を放置することには大きなリスクが伴います。

平成29年度から、遊休農地は課税強化の対象となっており、農地法に基づく利用意向調査に未回答の場合や、回答したものの実施していない場合、農業委員会から農地中間管理機構への貸付けの通知が行われます。この通知を受けた後も農地を利用しない場合、固定資産税が引き上げられる可能性があるのです。

さらに、管理を怠ると雑草が生い茂り、害虫の発生源となって近隣住民に迷惑をかけることも。農地は放置すれば劣化し、再度農地として使えない状態になってしまいます。

使わない農地を所有し続けることは、金銭的にも労力的にも大きな負担となるでしょう。

農地処分の基本：農地法を理解しよう

農地を処分する際、最も重要なのが「農地法」の理解です。

農地法は、農業が国の基盤であるという考えのもと、農地を保護するために制定された法律です。この法律により、農地を無断で売買したり、宅地に転用したりすることには厳しい規制が設けられています。

自分の土地であっても、農地をほかの用途に使う場合には必ず手続きが必要となるのです。

農業委員会の許可が必須

農地を売買する際には、農業委員会の承認や届け出が必要です。

農業委員会は市町村に設置された農地や農業に関連する委員会で、その総会は通常月に一度程度、自治体によっては数カ月に一度しか開催されません。そのため、申請書は決められた期限内に提出する必要があり、計画的な準備が求められます。

さらに、農地法には他の法律には見られない厳しい規定があります。それが「許可なしに行った農地の売買が無効になる」という規定です。

このような厳格なルールは、農地を保護するという強い意志の表れですが、同時に農地の流通においては足かせとなっている面もあります。

農地の区分を確認する

農地はその場所によって細かい区分が異なり、転用の可否も変わってきます。まずは市役所の農政課などに問い合わせて、自分の土地がどの区分に該当するのかを確認しましょう。

主な区分は以下の通りです。

農用地区域内農地（青地）：もっとも厳しい規制が適用され、転用はほぼ不可能

甲種農地：市街化調整区域内の特に良好な営農条件を備えた農地で、原則転用不可

第1種農地：生産性が高く、良好な営農条件を備えた農地で、原則転用不可

第2種農地：市街地化が見込まれる農地や生産性の低い農地で、条件付きで転用可能

第3種農地：市街地の区域または市街地化の傾向が著しい区域にある農地で、転用が認められやすい

出典：農林水産省「農地をめぐる事情について」（令和7年9月更新）より

遊休農地の処分方法：3つの選択肢

遊休農地を処分する方法は、大きく分けて3つあります。それぞれの特徴を理解し、自分の状況に最適な方法を選びましょう。

①農地のまま売却する

農地を農地として売却する方法です。この場合、買主は農業を営んでいる農家の人か、農地所有適格法人に限られます。

農業委員会に3条許可を申請し、承認を得る必要があります。手続きには1～3か月ほどかかるため、早めの準備が重要です。

農家のツテや、不動産会社、地域のあっせん機関などを利用して買主を探すことになります。ただし、農地の価格は通常非常に低く、宅地の10分の1程度になることもあります。

②農地転用して売却する

農地を宅地などに転用してから売却する方法です。転用できれば買主の範囲が大きく広がり、より高値での売却が期待できます。

ただし、転用には厳格な基準があり、場所によっては転用が事実上できない場合もあります。

市街化区域内の農地であれば、農業委員会への届け出だけで転用が可能です。一方、市街化区域外の農地の場合は、都道府県知事の許可が必要となり、手続きがより複雑になります。

③農地中間管理機構を活用する

農地中間管理機構（農地バンク）は、都道府県が指定した法人で、農地の貸し借りを仲介する公的機関です。所有者から農地を借り受け、担い手農家に貸し付けることで、農地の有効活用を促進しています。

売却ではなく貸し出しを希望する場合、この機構を活用することで、安定的な賃料収入を得ながら農地を維持することができます。また、将来的に売却を検討する際の選択肢を残すこともできるでしょう。

出典：林水産省「農地中間管理機構」より

農地売却の手続きと流れ

農地売却の具体的な手続きを見ていきましょう。

農地のまま売却する場合の流れ

買主を見つける：農業に従事している人で農地を欲しがっている人を探します

売買契約を締結：許可を条件とした売買契約を締結します

農業委員会に許可申請：申請書や登記事項証明書などの必要書類を準備し提出します

許可前の仮登記：手続き完了までに1～3か月ほどかかるため、仮登記を行います

許可後の本登記：許可がおりれば本登記を行い、代金の支払いで完了です

必要書類の準備

農地売却には、以下のような書類が必要となります。

・農地転用許可申請書

・土地の位置を示す地図及び土地の登記事項証明書

・印鑑証明書

・農地に設置を予定している施設の位置を示す図面（転用の場合）

・資金計画書と資力・信用を証する書面（転用の場合）

・土地改良区の意見書（該当する場合）

必要書類は自治体によって異なる場合があるため、事前に農業委員会に確認しておくことをおすすめします。

農地処分にかかる費用

農地を処分する際には、様々な費用が発生します。一般的な費用項目を確認しておきましょう。

一般的な売却費用

仲介手数料：不動産会社を通じて売却する場合、売却価格の3%＋6万円（税別）が上限

測量費用：境界が不明確な場合、30万円～80万円程度

登記費用：所有権移転登記などで数万円～20万円程度

印紙代：売買契約書に貼付する印紙代（売却価格により異なる）

撤去費用：残置物がある場合の撤去費用

譲渡所得税：売却益が出た場合に課税される

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まとめ：遊休農地は早めの処分が賢明

遊休農地を放置することは、固定資産税の増税リスクや管理の手間など、多くのデメリットを伴います。農地の処分には農地法に基づく手続きが必要で、農業委員会の許可や届け出が求められます。

処分方法は、農地のまま売却、転用して売却、農地中間管理機構の活用など複数の選択肢があります。自分の農地の区分を確認し、状況に応じた最適な方法を選ぶことが重要です。

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