姫路の不動産売却で失敗しないために!よくある失敗例と対策9選

不動産売却は人生で何度も経験するものではありません。

だからこそ、多くの方が「こんなはずじゃなかった」と後悔する場面に遭遇してしまうのです。

売却後に後悔された方々の失敗例として実際にあがっている声は、適正価格で売れなかった、想定外の費用がかかった、信頼できない業者に任せてしまったなど、パターンは驚くほど共通しています。

本記事では、不動産売却でよくある失敗例を10パターン厳選し、それぞれの具体的な対策をご紹介します。事前に知っておくだけで回避できる失敗がほとんどですから、ぜひ最後までお読みください。

【失敗例1】高い査定額だけを理由に業者を選んでしまった

「A社は2,200万円、B社は1,800万円。それならA社に決まりだ」

このような判断で業者を選び、後悔するケースが後を絶ちません。相場より明らかに高い査定額は、媒介契約を取るための「釣り」である可能性があります。契約後に「なかなか売れませんね」と言われ、結局大幅な値下げを要求されるパターンです。

高額査定の裏にある営業戦略

不動産会社は媒介契約を結ばなければ売主から仲介手数料を得られません。そのためまず明らかに相場より高い査定額で契約を取り、後から価格を下げさせる戦略を取る不動産会社も一部あるので注意が必要です。

対策：査定根拠と販売戦略を確認する

査定額の高さではなく、その根拠の明確さで判断しましょう。姫路駅周辺の類似物件の成約事例、現在の市場動向、物件の強みと弱みを具体的に説明できる担当者は信頼できます。また「どのような販売戦略で売却を目指すのか」という具体的なプランを持っているかも重要なチェックポイントです。

【失敗例2】売り出し価格を高く設定しすぎた

「少しでも高く売りたい」という気持ちは誰にでもあります。しかし相場を大きく上回る価格設定は、むしろ損失を招く結果になりかねません。

高すぎる価格設定がもたらす悪循環

インターネットで物件を探す時代、多くの購入検討者は価格帯で検索条件を絞り込みます。相場より高い物件は、そもそも検索結果に表示されないのです。例えばマンション相場が約1,740万円のエリアで、明確な理由がないのに2,500万円で売り出しても問い合わせすら来ない可能性が高いでしょう。

さらに深刻なのは、売れ残り物件というイメージがついてしまうこと。「3ヶ月も売れていない物件には何か問題があるのでは」と敬遠され、結局相場以下でしか売れなくなるケースもあります。

対策：適正価格からスタートする勇気を

売り出し当初が最も問い合わせが多い時期です。この貴重なタイミングを適正価格で迎えることが、高値売却への近道なのです。不動産市場では、駅距離や築年数によって価格が段階的に変化します。地域を熟知した会社なら、エリアごとの細かな相場観を持っているため、最適なスタート価格を提案してくれるでしょう。

【失敗例3】売却スケジュールに余裕がなかった

「3月までに絶対売らなければ」

スケジュールに余裕がない売却は、失敗に繋がるリスクが上昇します。期間が迫ったタイミングで不本意な値下げに応じ、相場より安く売却してしまったという声は少なくありません。

時間的余裕がないことのリスク

不動産売却には、査定から引き渡しまで最低でも3〜6ヶ月程度かかるのが一般的です。姫路市内の戸建てやマンションでも、条件の良い物件で3ヶ月以内、郊外物件なら半年以上かかることも珍しくありません。相続税の納付期限や転勤時期が迫っている場合、相場より大幅に安い価格で手放さざるを得なくなります。

対策：半年〜1年前のなるべく早いうちに準備を始める

理想的なのは、売却したい時期の半年〜1年前から動き始めることです。まずは無料査定で現在の価値を把握し、市場動向を観察しながら最適なタイミングを見極めましょう。1〜3月の新生活シーズン前が需要のピークですが、この時期に売却を完了させるには、前年の秋頃から準備を始める必要があります。

どうしても急ぐ必要がある場合は、仲介ではなく買取という選択肢もあります。赤鹿地所では直接買取にも対応しており、仲介より価格は下がりますが、早期の現金化が可能です。

【失敗例4】売却にかかる費用を把握していなかった

「2,000万円で売れたから、2,000万円が手元に残る」

このように考えていると、実際の手取り額に驚くことになります。不動産売却には様々な費用がかかるのです。

主な売却費用の内訳

仲介手数料は売却価格の約3%+6万円が上限です。2,000万円の物件なら約72万円になります。さらに抵当権抹消費用、印紙税、測量費用、場合によってはリフォーム費用や荷物撤去費用も発生します。戸建て売却では、総額で売却価格の5〜8%程度の費用がかかるケースが一般的です。

対策：事前に詳細な費用見積もりを取る

売却を依頼する際、必ず「手取り額」がいくらになるのか確認しましょう。信頼できる不動産会社なら、諸費用の詳細な説明をしてくれます。また売却によって利益が出た場合は譲渡所得税も発生するため、税理士への相談も検討すべきです。赤鹿地所では司法書士や税理士との連携サポートも提供しており、費用面での不安を事前に解消できます。

【失敗例5】売却後の税金について知らなかった

物件を引き渡して一安心、ではありません。翌年の確定申告を忘れると、大きなペナルティが待っています。

譲渡所得税の仕組み

不動産売却で利益が出た場合、譲渡所得として課税されます。ただし居住用不動産には3,000万円の特別控除があり、多くのケースで税負担は発生しません。しかしこの特例を受けるには確定申告が必須なのです。

対策：売却翌年の確定申告を忘れずに

利益が出ていなくても、特例を利用する場合は申告が必要です。必要書類の準備には時間がかかるため、売却が決まった時点で税理士に相談しておくことをお勧めします。不動産売却に詳しい税理士なら、地域特有の事情も踏まえたアドバイスが得られるでしょう。

【失敗例6】物件の魅力を十分にアピールできなかった

駅から遠い、築年数が古いといった弱点ばかりに目が行き、物件の良さを伝えきれないケースがあります。

弱点を強みに変える発想

駅から離れていても、閑静な住宅街で子育て環境が良好、大型スーパーが近い、駐車場が広いといった魅力があるはずです。姫路市の郊外エリアでは、車社会が中心のため駅距離よりも駐車スペースや道路へのアクセスが重視される傾向もあります。

対策：ターゲットを明確にした訴求を

ファミリー層なら教育施設や公園の近さ、シニア層なら病院やバリアフリー設備、投資家なら利回りや将来性など、誰に売るかでアピールポイントは変わります。赤鹿地所のような総合不動産会社なら、幅広いネットワークを活かして最適なターゲットにアプローチできるでしょう。

【失敗例7】内覧時の準備を怠った

「中古物件だから多少汚くても仕方ない」

そう考えて何もせずに内覧を受け入れると、購入意欲を大きく下げてしまいます。第一印象は極めて重要なのです。

内覧で見られているポイント

水回りの清潔さ、室内の明るさ、生活感の程度など、購入検討者は細かくチェックしています。特にキッチンや浴室の汚れ、カビ、悪臭は大きなマイナス要因です。

対策：ハウスクリーニングも検討を

最低限の掃除と整理整頓は必須です。内覧前にハウスクリーニングを入れることも検討してもいいでしょう。費用は5〜10万円程度ですが、それで数十万円高く売れるなら十分に元が取れます。また内覧当日は、カーテンを開けて明るくし、換気をして清潔な空気を保ちましょう。

【失敗例8】売却タイミングを誤った

不動産市場には波があります。タイミングを見誤ると、本来得られたはずの利益を逃してしまうのです。

姫路市の不動産市場動向

姫路市の不動産価格は近年上昇傾向にあり、令和6年の公示地価は前年比0.35%上昇しました。特に姫路駅周辺や新駅開発エリアでは需要が高く、中古マンション価格は10年前と比較して47.6%も上昇しています。一方で郊外エリアでは人口減少の影響で下落傾向も見られます。

対策：市場動向を見極める

都心部の物件なら今後も価格上昇が期待できるため、慌てて売る必要はないかもしれません。逆に郊外物件は早めの売却が賢明でしょう。ただし個人で市場を正確に読むのは困難です。地域に精通した不動産会社に相談し、最適なタイミングを見極めることが重要です。

【失敗例9】住み替え先を決めずに売却してしまった

「売れてから次を探せばいい」

この考えで進めると、仮住まいが必要になったり、希望の物件が見つからず焦ったりと、想定外の事態に陥ります。

売却と購入のタイミング調整の難しさ

理想は「売却と購入を同時に進める」ことですが、タイミングを合わせるのは容易ではありません。先に売却が決まれば引き渡しまでに次の住まいを確保する必要があり、先に購入すれば二重ローンのリスクが生じます。

対策：ワンストップサービスの活用を

売却と新居探しを同時にサポートしてくれる不動産会社を選ぶとスムーズに住み替えが可能です。売却資金を次の住まいの頭金に充てる計画も、一社で完結できるため安心。また一時的な賃貸住まいが必要な場合も、スムーズに対応してもらえるでしょう。

失敗しない不動産売却のために赤鹿地所ができること

ここまで9の失敗例をご紹介してきました。これらすべてに共通するのは、「信頼できる不動産会社選びが成否を分ける」という点です。

60年の実績が生む適正査定

赤鹿地所は創業60年以上、姫路市に特化した不動産会社として地域の物件を熟知しています。周辺環境、学区、将来の開発計画まで考慮した適正な査定が可能です。また姫路市内トップクラスの集客力により、多数の購入希望者にアプローチできるため、スピーディな売却も実現しています。

柔軟な売却方法の提案

仲介売却でできるだけ高く売りたい方にも、買取で確実に期限内に現金化したい方にも対応できます。お客様の状況に合わせて最適な方法を提案し、無理な売却を勧めることはありません。

専門家との連携サポート

不動産売却には税務や法律の知識も必要です。赤鹿地所では司法書士や税理士と連携し、専門的なサポート体制を整えています。相続不動産の売却や、税金対策が必要なケースでも安心してお任せいただけます。

姫路市で不動産売却をお考えなら、まずは無料査定から始めてみませんか？60年の実績と地域密着の強みを活かし、お客様の大切な資産を「早く」「高く」「安心して」売却できるようサポートいたします。

詳しくは赤鹿地所の不動産売却ページをご覧ください。経験豊富なスタッフが、あなたの不動産売却を成功に導きます。