不動産売却後に確定申告方法は必要？申告方法、特例や控除などを解説！

不動産売却後の確定申告が必要なケースとは

不動産を売却したら、必ず確定申告が必要なのでしょうか？

実は、不動産売却後の確定申告は、売却によって「利益が出たかどうか」で大きく変わってきます。売却価格が取得費と譲渡費用の合計額を上回り、利益（譲渡所得）が発生した場合には、確定申告が必要となるのです。

一方、売却で損失が出た場合でも、他の所得と損益通算したい場合や将来の譲渡所得と相殺したい場合には申告が必要です。特に住宅ローンが残っている物件を売却した場合など、複雑なケースも少なくありません。

姫路市内で不動産売却を検討している方の中には、「確定申告って難しそう…」と不安に感じている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、姫路市の不動産売却後の確定申告について、必要なケースから申告方法、控除制度まで、地域の専門家視点で徹底解説します。

不動産売却時の税金計算方法

不動産売却後の確定申告で最も重要なのは、正確な税金計算です。まずは基本的な計算方法を理解しましょう。

譲渡所得は「総収入金額（売却価格）」から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いて計算します。この譲渡所得に税率をかけることで、納税額が決まります。

取得費とは、物件の購入価格に購入時の諸経費（仲介手数料、印紙税、登録免許税など）を加えた金額です。さらに、所有期間中に行った改良費や設備の設置費用も含めることができます。

取得費が分からない場合は、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」の制度も利用可能です。ただし、実際の取得費が分かる場合は、そちらの方が有利なケースが多いでしょう。

譲渡費用には、売却時の仲介手数料、印紙税、測量費、解体費用などが含まれます。これらの費用をしっかり把握しておくことで、譲渡所得を適正に計算できるのです。

所有期間によって税率が変わることも重要なポイントです。所有期間が5年以下の「短期譲渡」の場合は39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）、5年超の「長期譲渡」の場合は20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）となります。

姫路市内の物件を売却する場合も、この計算方法は同じです。ただし、地域の不動産市況によって売却価格が変動するため、事前に適切な査定を受けることをおすすめします。

確定申告の必要書類と提出先

不動産売却後の確定申告には、いくつかの必要書類があります。事前に準備しておくことで、スムーズに手続きを進められますよ。

まず必要なのは、確定申告書Bと譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）です。これらは国税庁のホームページからダウンロードできます。

売買契約書のコピーも必須です。売却価格や譲渡費用を証明する重要な書類となります。また、不動産の登記簿謄本（全部事項証明書）も用意しましょう。所有期間を証明するために必要です。

取得時の資料（購入時の契約書、領収書など）や、譲渡費用の領収書も重要です。特に仲介手数料の領収書は必ず保管しておきましょう。

マイナンバーカードまたは通知カードと本人確認書類も忘れずに。確定申告には、マイナンバーの記載が必要です。

姫路市にお住まいの方の確定申告書の提出先は、姫路税務署です。、JR山陽本線姫路駅から北へ12分の場所にあります。

確定申告の期間は、毎年2月16日から3月15日までです。ただし、土日祝日は除きます。期限を過ぎるとペナルティが発生する可能性があるため、余裕をもって提出しましょう。

最近ではスマホやパソコンで確定申告ができるE-taxの利用もおすすめです。

不動産売却時に使える特例と控除

不動産売却時には、税金を軽減できる特例や控除制度があります。条件を満たせば大幅な節税が可能なので、ぜひ活用しましょう。

最も知られているのが「3,000万円特別控除」です。居住用財産（自宅など）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。この特例を利用すれば、多くのケースで税金がゼロになる可能性も。

ただし、適用には一定の条件があります。売主が日本国内に住所を有すること、譲渡価額が1億円以下であること、過去に3,000万円特別控除を利用していないことなどが必要です。

「特定の居住用財産の買換え特例」も有用です。居住用財産を売却して新たな居住用財産を購入する場合、一定の条件を満たせば譲渡所得の課税を繰り延べられます。

「空き家の3,000万円特別控除」は、相続した空き家を売却する場合に使える特例です。相続開始から3年を経過する日の属する年の年末までに売却することなどの条件がありますが、適用できれば大きな節税効果があります。

姫路市では空き家問題が深刻化しており、この特例を活用する方も増えています。特に姫路市内の古い住宅地では、相続した実家の処分に悩む方も少なくありません。

どの特例も適用条件が細かく定められているため、事前に専門家に相談することをおすすめします。

姫路市での不動産売却後の確定申告サポート

確定申告は複雑で専門知識が必要なため、サポートを受けることも検討しましょう。姫路市内には、不動産売却後の確定申告をサポートする専門家がいます。

税理士に依頼するのが最も確実です。税理士は税務のプロフェッショナルとして、適切な申告書作成から税金の計算、特例適用の判断まで、トータルでサポートしてくれます。

姫路市内には多くの税理士事務所があり、不動産売却に詳しい税理士も少なくありません。費用は依頼内容によって異なりますが、複雑なケースほど依頼する価値があるでしょう。

姫路税務署でも確定申告に関する相談を受け付けていますが、確定申告期間中は混雑するため、事前に電話予約することをおすすめします。

どうしても自分で対応したい場合は、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用するのも一つの方法です。画面の案内に従って入力すれば、申告書を作成できます。

まとめ：不動産売却後の確定申告を正しく行うために

不動産売却後の確定申告は、正しい知識と準備があれば決して難しいものではありません。この記事で解説した内容を参考に、計画的に進めていきましょう。

まず、売却によって利益が出たかどうかを確認し、申告の必要性を判断します。利益が出ている場合は、取得費と譲渡費用を正確に把握して税金を計算しましょう。

必要書類をしっかり準備し、特例や控除制度の適用条件も確認します。条件を満たせば大幅な節税も可能です。特に居住用財産の3,000万円特別控除は、多くの方が利用できる重要な特例です。

姫路市内で不動産売却を検討されている方は、地域に精通した専門家のサポートを受けることをおすすめします。

赤鹿地所では、姫路市の不動産市場に60年以上携わってきた経験を活かし、お客様の不動産売却をトータルサポートいたします。