マンション売却で管理状況が価格に与える影響とは｜姫路市不動産売却

マンションを売却する際、「立地」や「築年数」が価格に大きく影響すると考える方は多いでしょう。しかし実は、マンションの「管理状態」も売却価格を左右する重要な要素なのです。

姫路市のような地方中核都市では、マンション管理の質が資産価値の維持に直結します。良好な管理状態は築年数が経過しても資産価値の下落を緩やかにする効果があるのです。

姫路市は兵庫県内で神戸に次いで2番目に人口が多く、近年は姫路駅前を中心に再開発が進み、不動産市場も活性化しています。2024年の最新公示地価によると、姫路市の平均地価は9万5692円/m²で、前年より0.35％上昇しているのです。

このような市場環境の中、マンションの管理状態が売却価格にどのような影響を与えるのか、また高く売るためにはどのような点に注意すべきなのかを詳しく解説します。

マンションの管理状態が売却価格に与える影響

マンションの管理状態は、築年数が経過するほど売却価格への影響力が強まります。特に築20年を超えるマンションでは、管理状態の良し悪しで価格に20％以上の差が生じることもあるのです。

同じ築年数・同じ立地のマンションでも、管理状態によって市場評価が大きく分かれます。管理の質や修繕の実施状況が中古マンションの売買価格に与える影響は無視できないものとなっているのです。

同じエリア内でも管理状態の良いマンションとそうでないマンションでは、売却価格に大きな開きが生じています。

管理状態の良いマンションの特徴

管理状態が良好に保たれているマンションには、以下の3つの要素が特に重要とされています。

• 共用部分の清掃状態や設備の更新状況
• 修繕積立金の積立状況と大規模修繕の実施履歴
• 管理組合の運営状況と将来計画

これらの要素が良好に保たれているマンションは「資産価値の下落が緩やか」という特徴があります。逆に管理が行き届いていないマンションは、築年数の経過とともに急速に価値が下落してしまうのです。

どうですか？あなたのマンションはどのような管理状態でしょうか？

マンション管理の何が売却価格に影響するのか

共用部分の状態と見た目の印象

マンションを購入する際、多くの人がまず目にするのはエントランスや外観などの共用部分です。第一印象は購入意欲に直結するため、共用部分の清掃状態や設備の更新状況は非常に重要です。

エントランスやエレベーターホール、廊下などが清潔に保たれているか、外壁に汚れやひび割れはないか、植栽は手入れされているかなどが、購入検討者の目に留まります。

これらの状態が良好であれば、「このマンションは管理が行き届いている」という印象を与え、購入意欲を高めることができるのです。

修繕積立金と大規模修繕の実施状況

マンションの資産価値を維持するためには、定期的な大規模修繕が欠かせません。そのための修繕積立金が適切に積み立てられているかどうかは、将来の資産価値を左右する重要な要素です。

修繕積立金が不足していると、必要な修繕が先送りされ、建物の劣化が進行してしまいます。その結果、売却時の価格下落につながるのです。

逆に、計画的に大規模修繕を実施しているマンションは、築年数が経過しても資産価値が維持されやすい傾向にあります。購入検討者も「将来的な追加負担が少ない」と判断し、高い評価を与えるでしょう。

管理組合の運営状況

マンションの管理組合がしっかりと機能しているかどうかも、売却価格に影響します。総会の開催状況、議事録の保管、理事会の活動状況などが適切に行われているマンションは、将来的なトラブルが少ないと判断されるのです。

特に注目すべきは、管理組合の財政状況と長期修繕計画です。計画的な修繕積立金の値上げや、将来を見据えた設備更新計画があるマンションは、長期的な資産価値の維持が期待できます。

管理組合の運営が適切に行われているマンションは、そうでないマンションと比較して、築30年を超えても価格の下落率が低い傾向にあります。

姫路市のマンション管理状態と売却価格の関係性

姫路市の不動産市場には、エリアによる二極化現象が見られます。姫路駅前や姫路駅南エリアといった都心部、商業施設が充実したエリア、ニュータウンの開発や県道の整備、新駅周辺などの開発が進んでいるエリアでは不動産価格が上昇傾向にあります。

一方で、郊外のエリアについては下落傾向が見られます。この二極化現象は今後も拡大していく可能性があるため、マンション売却のタイミングを見極めることが重要です。

特に注目すべきは、姫路駅周辺の再開発エリアです。2025年のLIFULL HOME’Sの調査によると、姫路は「買って住みたい街ランキング（近畿圏版）」で3年連続1位を獲得しています。この人気の高さは、マンション売却においても有利に働く可能性が高いでしょう。

管理状態の良いマンションが高く売れる理由

姫路市内でも、管理状態の良いマンションは高い売却価格を維持できる傾向にあります。その理由は主に以下の3点です。

• 購入検討者の安心感と信頼感の獲得
• 将来的な修繕費用の負担軽減への期待
• 住環境の質の高さによる生活満足度の向上

特に姫路市では、2024年の地価上昇率が高い姫路駅・手柄駅・東姫路駅・亀山駅周辺のマンションは、管理状態の良さが価格プレミアムとなって現れやすい傾向にあります。

マンション売却前に確認すべき管理状況のポイント

マンションを高く売却するためには、事前に管理状況を確認し、可能な範囲で改善しておくことが重要です。以下のポイントを中心に確認しましょう。

売却前の管理状況チェックリスト

• 共用部分の清掃状態（エントランス、エレベーター、廊下など）
• 外壁や共用設備の劣化状況
• 修繕積立金の積立状況と長期修繕計画の有無
• 大規模修繕の実施履歴と次回予定
• 管理組合の運営状況（総会の開催状況、議事録の保管など）
• 管理費や修繕積立金の滞納状況

これらのポイントを事前に確認し、売却活動の際に購入検討者に正確に情報提供できるよう準備しておくことが大切です。特に直近の大規模修繕が完了しているマンションは、その点をアピールポイントにすることで高値売却につながる可能性が高まります。

あなたのマンションの管理状況は万全ですか？売却を検討されている方は、まずはこれらのポイントを確認してみましょう。

まとめ：姫路市のマンション売却で管理状況を活かすには

姫路市のマンション売却において、管理状況は価格に大きな影響を与える重要な要素です。特に築年数が経過したマンションほど、管理状態の良し悪しが売却価格の差となって現れます。

良好な管理状態のマンションは、共用部分の清掃や設備の更新が適切に行われ、修繕積立金が計画的に積み立てられ、管理組合がしっかりと機能しています。これらの要素が整っているマンションは、築年数が経過しても資産価値の下落が緩やかであり、高値での売却が期待できるのです。

姫路市の不動産市場は、駅周辺などの人気エリアを中心に上昇傾向にありますが、管理状態の良いマンションであれば、さらに有利な条件での売却が可能となるでしょう。

マンションを売却する際は、専門知識を持った不動産会社に相談することも重要です。姫路市に特化した不動産会社であれば、地域の特性を熟知した適切なアドバイスを受けることができます。

姫路市での不動産売却をご検討の方は、創業60年以上の実績を持つ赤鹿地所にぜひご相談ください。地域密着型の強みを活かし、お客様の大切な資産を「早く」「高く」「安心して」売却するためのサポートをいたします。

赤鹿地所の不動産売却では、無料査定から始められます。姫路市の不動産市場に精通したスタッフが、あなたのマンション売却を全力でサポートいたします。