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2025/07/30
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【2025年最新】姫路市の空き家放置で生じる7つのリスクと対策法
姫路市で空き家を所有している方、あるいは相続で空き家を取得する可能性のある方は多いのではないでしょうか。空き家の管理や活用について悩んでいる方も少なくないはずです。
実は、空き家を放置することで思わぬリスクが生じることをご存知でしょうか？
本記事では、姫路市の空き家の現状や空き家を放置することで生じるリスクについて解説します。
姫路市の空き家問題の現状
姫路市の空き家率は約15％と、全国平均13.8％を上回っています。
姫路市が公開している「姫路市空家等対策計画」によると、令和4年時点で約25万戸ある住宅のうち、4万件近くが空き家として存在しています。
※出展：姫路市空家等対策計画―本編
さらに「姫路市の将来推計人口の補正について」によれば、2050年には10万人近い人口が減少すると予測されており、空き家問題はさらに深刻化する可能性が高いのです。
空き家の増加は、個人の資産価値の低下だけでなく、地域社会全体に様々な問題をもたらします。
姫路市では「姫路市空家等対策計画」を策定し、空き家問題への総合的な取り組みを進めていますが、所有者自身による適切な管理と活用が最も重要です。
では、空き家を放置するとどのようなリスクが生じるのでしょうか？
空き家放置で生じる7つのリスク
空き家を放置することで、所有者だけでなく周辺地域にも様々な問題が発生します。
実際に空き家を放置していた方の経験談として、
「住まなくなってからアライグマの住処になって苦情が入った」「雑草の放置により虫が増えて苦情が入り、業者さんに頼み数万円とかかった」という事例もあります。
これは氷山の一角に過ぎません。空き家放置によって生じる主なリスクを見ていきましょう。
1. 建物の老朽化と資産価値の低下
人が住まなくなった建物は、定期的なメンテナンスが行われないため、劣化のスピードが加速します。特に日本家屋は湿気や害虫の影響を受けやすく、放置すればするほど建物の状態は悪化していきます。
屋根の破損や雨漏りが発生すると、建物内部の腐食が進み、最終的には建物の構造自体が危険な状態になることも。
こうした老朽化は、危険性が伴うことはもちろん、不動産としての資産価値を大きく下げてしまいます。売却を考えたときに、予想よりもはるかに低い価格でしか売れなくなる可能性が高いのです。
2. 近隣トラブルの発生
空き家の管理が行き届かないと、雑草や樹木が敷地外へはみ出したり、害虫・害獣のすみかになったりすることがあります。
近隣住民からの苦情として、「トタンの破片が落ちてきて頭に落ちそうになった」「落ちてきたものの掃除も自分たちがしないといけない」「雑草や木が成長して越境していて困っている」「瓦が落ちてきて怪我をした」「猫の住処になって糞尿の悪臭がひどい」などの声が報告されています。
こうしたトラブルは、単なる近所付き合いの問題にとどまらず、最悪の場合、損害賠償請求に発展する可能性もあります。
3. 防犯・防災上のリスク
適切に管理されていない空き家は、不法侵入や放火などの犯罪のターゲットになりやすいという特徴があります。
近年のニュースでは、空き家が殺人事件の現場として使われたり、放火の対象になったりするケースも報告されています。こうした犯罪は、地域全体の治安を悪化させる原因となります。
また、老朽化した建物は火災や倒壊のリスクも高く、災害時には周辺住民の安全を脅かす存在となりかねません。
4. 固定資産税の増加リスク
空き家を放置し続けると、最終的に「特定空家」に指定されるリスクがあります。特定空家とは、倒壊のおそれがある、衛生上有害、景観を損なっている、生活環境の保全に支障をきたしているなどの状態にある空き家のことです。
特定空家に指定されると、それまで適用されていた住宅用地の特例（固定資産税の軽減措置）が適用されなくなり、固定資産税が最大で6倍に跳ね上がる可能性があります。
経済的負担が大きく増えるだけでなく、行政からの指導や勧告の対象となり、最終的には行政代執行（強制的な解体など）が行われるケースもあります。
5. 法的責任の発生
空き家の管理責任は所有者にあります。放置された空き家が原因で第三者に被害が生じた場合、所有者は損害賠償責任を負う可能性があります。
たとえば、空き家から落下した瓦や外壁が通行人にケガをさせた場合や、空き家から発生した火災が近隣に延焼した場合などです。
民法上の不法行為責任や土地工作物責任に問われるリスクがあり、高額な賠償金を支払わなければならないケースもあります。
6. 相続問題の複雑化
空き家を放置したまま所有者が亡くなると、相続人間でのトラブルに発展することがあります。
相続人が複数いる場合、空き家の処分方法や費用負担について意見が分かれることも少なくありません。特に遠方に住む相続人や、実家に思い入れの強い相続人がいる場合は、話し合いがまとまらず、空き家問題がさらに長期化するリスクがあります。
7. 心理的負担の増加
空き家を所有し続けることで、所有者自身の心理的負担も無視できません。
定期的な管理の手間や費用、近隣からの苦情対応、将来的な処分の悩みなど、空き家の存在は所有者にとって大きなストレス源となります。特に遠方に住んでいる場合、その負担はさらに大きくなります。
こうした心理的負担は、決して金銭的に測れるものではありませんが、所有者のQOL（生活の質）を確実に下げる要因となるのです。
姫路市の空き家対策と支援制度
姫路市では、空き家問題に対応するためのさまざまな支援制度を設けています。
姫路市は「姫路市空家等対策計画」を策定し、空き家問題への総合的な取り組みを進めています。
また、空き家の有効活用を促進するため、「姫路市空き家バンク」を運営しており、空き家の売却や賃貸を希望する所有者と、購入や賃借を希望する方をマッチングする制度を提供しています。
姫路市の補助金・特例制度
姫路市では、空き家問題に関する複数の補助金制度や特例が用意されています。
- 姫路市老朽空家対策補助金交付制度：老朽化した危険な空き家の解体撤去工事が対象で、最大100万円（補助率1/2）
- 住宅耐震化工事等に関する補助（建替工事費補助）：耐震性が不足している住宅の耐震化工事が対象で、最大100万円（補助率4/5）
- 空き家の発生を抑制するための特例措置：「被相続人の居住用家屋」を相続して売却した場合、譲渡益から最大 3,000万円の控除
これらの補助金や特例は条件や申請方法が異なるため、利用を検討する場合は姫路市の担当窓口や地域の不動産会社に相談することをおすすめします。
空き家バンク制度
姫路市の「空き家バンク」は、空き家を「売りたい・貸したい」所有者と、「買いたい・借りたい」利用希望者を結びつける仕組みです。
市のウェブサイトなどで物件情報が公開され、移住定住の促進や地域活性化を目的としています。通常の不動産市場では出会いにくい層にアプローチできる可能性があり、自治体が関与しているため一定の安心感があるのが特徴です。
空き家の効果的な対策法
空き家問題に対処するためには、いくつかの選択肢があります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分の状況に最適な方法を選びましょう。
1. 売却する
空き家を所有し続けるリスクを考えると、活用の予定がない場合は売却を検討するのが賢明です。
売却のメリットとしては、まとまった現金が手に入る、管理の負担がなくなる、放置リスクが解消されるなどが挙げられます。特に立地条件の良い物件であれば、予想以上の価格で売却できる可能性もあります。
売却方法としては、不動産会社に仲介を依頼する「仲介売却」と、不動産会社が直接買い取る「買取」の2つの方法があります。
高く売りたい場合は仲介売却、早く確実に売りたい場合は買取が適しています。
2. 賃貸物件として活用する
空き家を賃貸物件として活用し、家賃収入を得る方法も選択肢の一つです。
賃貸のメリットは、継続的な家賃収入が期待できる、将来的に自分や家族が住む可能性を残しながら収益化できる、空き家が活用されることで地域の活性化にもつながるなどです。
ただし、賃貸に出すためには、リフォーム費用や設備の修繕費などの初期投資が必要になる場合があります。
また、借り手が見つからない「空室リスク」や、入居者募集、家賃回収、クレーム対応などの管理業務も発生します。これらの業務は管理会社に委託することも可能ですが、その場合は費用がかかります。
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3. リフォーム・リノベーションして活用する
空き家に手を加えて、新たな価値を生み出す方法も考えられます。
自身の住居として活用する場合は、現在の住まいから移り住む、あるいはセカンドハウスとして利用するなど、ライフプランに合わせた活用が可能です。愛着のある家を活かせる点が魅力です。
また、現代のニーズに合わせて間取りを変更したり、設備を刷新したりすることで、より魅力的な物件となり、賃貸や売却が有利に進む可能性もあります。特に若い世代に響くデザイン性の高いリノベーションは効果的かもしれません。
4. 解体して更地にする
建物の老朽化が著しい場合や、維持管理が困難な場合には、建物を解体して更地にするという選択肢もあります。
解体のメリットとしては、倒壊のリスクや修繕の必要性がなくなり、維持管理が大幅に楽になる点が挙げられます。また、更地になった土地は、駐車場、資材置き場、家庭菜園としての利用や、将来的な新築、土地としての売却など、活用の選択肢が広がります。
ただし、解体にはまとまった費用がかかります。
また、重要な注意点として、建物が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税・都市計画税が軽減されていますが、建物を解体して更地にすると、この特例が適用されなくなり、税額が大幅に増加する可能性が高いです。
解体後の土地活用計画と合わせて、税負担の変化を十分に考慮する必要があります。
専門家に相談するメリット
空き家の管理や処分は、法律や税金、不動産市場など専門的な知識が必要な場面が多く、個人で対応するには限界があります。
不動産の専門家に相談することで、最適な選択肢を見つけやすくなります。
特に地域密着型の不動産会社は、地域の特性や市場動向に詳しく、より具体的なアドバイスが期待できます。
姫路市に特化した不動産会社であれば、地域の物件に関する適正な査定金額や販売方法などのノウハウが豊富です。不動産に関する税務や法律について、司法書士と連携したサポートを提供している会社もあります。
空き家問題は放置すればするほど解決が難しくなります。早めに専門家に相談し、適切な対策を講じることをおすすめします。
まとめ：空き家問題は早期対応が鍵
姫路市の空き家問題は、今後さらに深刻化する可能性があります。
空き家を放置することで生じる7つのリスク（建物の老朽化と資産価値の低下、近隣トラブルの発生、防犯・防災上のリスク、固定資産税の増加リスク、法的責任の発生、相続問題の複雑化、心理的負担の増加）を理解し、早めに対策を講じることが重要です。
空き家の活用方法としては、売却、賃貸、リフォーム・リノベーション、解体など、さまざまな選択肢があります。姫路市の補助金・特例制度や空き家バンクなどの支援制度も活用しながら、自分の状況に最適な方法を選びましょう。
空き家問題は複雑で専門的な知識が必要なケースも多いため、迷った場合は専門家に相談することをおすすめします。地域に特化した不動産会社であれば、より具体的で実践的なアドバイスが期待できます。
空き家は放置すればするほど問題が大きくなります。今日からできる対策を考え、行動に移しましょう。
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