コラム
2025/07/14
不動産売却 不動産買取
不動産売却で失敗しない仲介会社の選び方ガイド
不動産売却で失敗しないために…仲介会社選びの重要性
大切な不動産を売却するとき、多くの方が「どの仲介会社に依頼すれば良いのだろう」と悩みます。実は、同じ物件でも仲介会社によって売却価格や売却期間が大きく変わることがあるんです。
不動産売却は人生の中でも大きな金額が動く取引。仲介会社選びは、その成功を左右する最も重要なステップと言っても過言ではありません。適切な会社を選ぶことで、「早く」「高く」「安心して」売却できる可能性が格段に高まります。
あなたは今、「できるだけ高く売りたい」「早く売りたい」「信頼できる会社に任せたい」と考えているのではないでしょうか？
この記事では、不動産のプロが教える仲介会社の選び方と、失敗しないためのポイントを徹底解説します。
2025年の最新情報を踏まえた内容なので、これから不動産売却を考えている方は、ぜひ参考にしてください。
仲介会社選びで絶対に押さえるべき5つのポイント
不動産売却の成功は、仲介会社選びにかかっています。ここでは、プロが厳選した5つの重要ポイントを紹介します。
これらのポイントを押さえることで、あなたの大切な資産を最適な形で売却できる仲介会社と出会える可能性が高まります。それぞれのポイントについて、詳しく見ていきましょう。
1. 売却実績が豊富な会社を選ぶ
不動産会社には、賃貸仲介が得意な会社と売買仲介が得意な会社があります。売却を依頼するなら、当然ながら売買仲介の実績が豊富な会社を選ぶべきです。
公益財団法人不動産流通推進センターの統計によると、2024年の売買取扱高ランキングでは、東急リバブル（2兆801億円）、三井不動産リアルティグループ（1兆9,345億円）、住友不動産販売（1兆3,928億円）などが上位を占めています。こうした大手は豊富な実績を持っていますが、必ずしも大手が最適とは限りません。
会社のホームページで売却実績を確認したり、査定依頼時に過去の実績について質問したりすることで、その会社の強みを知ることができます。特にあなたの物件と同じエリア・同じ種類の物件の売却実績が豊富かどうかは重要なチェックポイントです。
2. 物件エリアに精通した会社を選ぶ
不動産は「地域性」が非常に重要です。物件のある地域に詳しい不動産会社は、その地域の相場感や買い手のニーズを熟知しているため、効果的な売却戦略を立てられます。
少なくとも同一市町村内に営業店がある会社を選ぶと良いでしょう。大手であっても、物件の近くに営業店があれば地元の不動産会社の一つと考えられます。
例えば、姫路市の物件を売却する場合、姫路市に所在地があり、歴史を持つ不動産会社であれば過去の実績から地域特性を熟知しており、適正な査定金額や効果的な販売方法のノウハウを持っています。
地域に精通した会社は「この地域ではどういった不動産が売りやすいのか」といった地域のニーズを把握した上で、売り方を考えてくれるメリットがあります。
3. 担当者の対応力をチェックする
不動産仲介は、会社名よりも担当者の能力が大きく影響する仕事です。大手の不慣れな担当者よりも、中小の経験豊富な担当者の方が早く高く売れることもよくあります。
対応の良い担当者とは、レスポンスが早く、専門性を感じられ、相場に精通し、不明点をしっかり調べてから回答してくれる人です。誠実な担当者は買主からの信頼も得やすく、最終的な成約にも強い影響力を持ちます。
売却活動は3カ月以上にわたる長期的な取り組みになるため、相性の良い担当者に依頼した方がストレスなく進められます。会社名にこだわらず、担当者の人柄や対応の質を重視することが大切です。
私自身、不動産を売却した際に、大手と地元の中小、計3社に査定を依頼しました。結果的に選んだのは、最も丁寧に物件の特徴を説明し、具体的な売却戦略を提案してくれた地元の中小企業でした。
あなたも複数の会社に査定を依頼し、担当者の対応を比較してみてはいかがでしょうか？
大手と地域密着、どちらの不動産会社を選ぶべきか
不動産会社を選ぶ際、多くの方が「大手と地域密着、どちらが良いのか」と悩みます。結論から言えば、どちらが絶対に良いということはなく、それぞれに強みと弱みがあります。
物件の特性や売主の希望に合わせて選ぶことが重要です。大手と地域密着それぞれの特徴を理解し、自分の状況に最適な選択をしましょう。
大手不動産会社のメリット・デメリット
大手不動産会社の最大の強みは、その知名度と信頼感です。2024年の取扱高ランキングでは、東急リバブル、三井不動産リアルティグループ（三井のリハウス）、住友不動産販売などが上位を占めています。
大手のメリットとしては、広告宣伝力が強いこと、サービスが充実していることなどが挙げられます。特に全国的なネットワークを持つ大手は、遠方からの買い手を見つけやすいという利点があります。
一方でデメリットとしては、担当者の質にばらつきがあることが挙げられます。また、マニュアル通りの対応になりがちで、物件の個性に合わせた柔軟な売却戦略を立てにくいケースもあります。
大手は特に、マンションや人気エリアの物件、標準的な間取りの物件など、一般的な需要がある物件の売却に強い傾向があります。
地元密着型の不動産会社のメリット・デメリット
地元密着型の不動産会社の最大の強みは、地域の情報に精通していることです。地域密着型の会社は、その地域の特性や買い手のニーズを熟知しており、地元ならではの販売戦略を立てられます。
地元密着型の不動産会社のメリットとしては、経営者や責任者が直接対応してくれることが多く、きめ細かいサービスが期待できることや、仲介手数料の交渉に応じてくれる可能性が高いことなどが挙げられます。また、地域の見込み客をすでに抱えていることもあり、早期売却につながるケースもあります。
デメリットとしては、会社によって実力にばらつきがあることや、広告宣伝力が大手に比べて弱いことなどが挙げられます。
中小は特に、地域特有の特徴を持つ物件や、大手が苦手とする個性的な物件の売却に強い傾向があります。
効果的な広告戦略を持つ会社を選ぶポイント
不動産売却の成功には、いかに多くの潜在的な買い手に物件情報を届けるかが重要です。そのため、仲介会社の広告戦略は会社選びの重要なポイントとなります。
契約する前に、どんな広告や手法で買い手を探すのか確認しましょう。一般的には、以下のような方法があります。
- 不動産情報サイトへの掲載
- 近隣地域でのチラシ広告
- 不動産会社がすでに抱えている顧客への紹介
- 不動産会社の自社サイトやネットワークでの広告展開
- レインズへの登録
特に重要なのは、ネットによる宣伝・広告です。現在、8割以上の人がインターネットで購入物件を探しています。不動産を早く売るためには、物件情報が広く行き渡っていることが不可欠です。どのような不動産情報サイトと提携しているか確認しましょう。
また、「レインズ」という不動産会社同士が物件情報をやり取りするための業者間ネットワークも重要です。媒介契約の種類によってレインズへの登録義務があるかどうかは変わりますが、すべての媒介契約において登録してもらうことは可能です。
専任媒介契約と専属専任媒介契約では期間内にレインズに登録することが義務付けられているため、契約形態を決めるときの参考にしてもよいでしょう。
インターネットによる広告と同様に、あなたの物件をいかに多くの人に見てもらうかで、早く売れる可能性が高まりますので、レインズの登録はしてもらった方が良いでしょう。
広告戦略について質問する際は、具体的な掲載媒体名や広告の頻度、過去の成功事例なども聞いてみると良いでしょう。
媒介契約の種類と選び方
不動産会社を選んだ後は、媒介契約を結ぶことになります。媒介契約には主に3種類あり、それぞれ特徴が異なります。あなたの状況に合った契約タイプを選ぶことも重要です。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。複数の会社が競争することで、早く売れる可能性が高まるメリットがあります。
また、各社の対応や売却活動を比較できるため、より良いサービスを受けられる可能性もあります。デメリットとしては、各社の熱意が分散する可能性があることや、管理が煩雑になることが挙げられます。
一般媒介契約は、自分で積極的に売却活動を管理できる方や、複数の会社のサービスを比較したい方に向いています。
専任媒介契約
専任媒介契約は、1社だけに売却を依頼する契約です。不動産会社は指定流通機構（レインズ）への登録義務があり、定期的に売却活動の報告をする義務もあります。
メリットとしては、1社が責任を持って売却活動を行うため、熱心に取り組んでくれる可能性が高いことが挙げられます。デメリットとしては、他社と比較できないことや、選んだ会社の力量に結果が左右されることが挙げられます。
専任媒介契約は、信頼できる不動産会社が見つかった場合や、煩雑な管理を避けたい方に向いています。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、最も拘束力の強い契約です。1社だけに売却を依頼し、自分で買主を見つけた場合でもその会社を通さなければなりません。不動産会社はレインズへの登録義務があり、報告義務も専任媒介契約より厳しくなります。
メリットとしては、不動産会社が最も熱心に売却活動を行ってくれる可能性が高いことが挙げられます。デメリットとしては、自由度が最も低いことが挙げられます。
専属専任媒介契約は、選んだ不動産会社を完全に信頼している場合や、自分で売却活動をする時間がない方に向いています。
どの契約タイプを選ぶにせよ、契約内容をしっかり理解し、自分の状況に合ったものを選ぶことが重要です。不明点があれば、契約前に不動産会社に質問しましょう。
仲介手数料の仕組みと交渉について
不動産売却時には、成功報酬として仲介会社に仲介手数料を支払います。この仲介手数料は法律で上限が定められており、売却価格によって計算方法が変わります。
仲介手数料の上限は以下の通りです：
- 売却価格200万円以下の部分：5%＋消費税
- 売却価格200万円超～400万円以下の部分：4%＋消費税
- 売却価格400万円超の部分：3%＋消費税
例えば、3,000万円で売却した場合の仲介手数料の上限は、(200万円×5%＋200万円×4%＋2,600万円×3%)×1.1(消費税)＝約102万円となります。
この金額はあくまで上限であり、交渉によって値引きされる可能性もあります。
交渉のコツとしては、複数の不動産会社から査定を取り、それぞれの仲介手数料について質問することです。「他社ではこのような条件を提示されたのですが」と伝えることで、より良い条件を引き出せる可能性があります。
ただし、仲介手数料だけで会社を選ぶのは危険です。安い手数料で契約したものの、売却活動が不十分で結果的に安く売ることになれば、節約した手数料以上の損失を被ることになります。
仲介手数料は売却成功時のみ発生し、通常は売買契約締結時と決済時の2回に分けて支払います。契約前に支払い条件についても確認しておきましょう。
失敗しないための最終チェックリスト
ここまで不動産売却における仲介会社選びのポイントを解説してきました。最後に、失敗しないための最終チェックリストをご紹介します。
- 複数の不動産会社に査定を依頼したか
- 査定価格の根拠について詳しく説明を受けたか
- 会社の売却実績（特に同じエリア・同じ種類の物件）を確認したか
- 担当者の対応は丁寧で専門性を感じられるか
- 広告戦略（特にインターネットによる広告）は充実しているか
- 媒介契約の種類と内容を理解しているか
- 仲介手数料の金額と支払い条件を確認したか
- 売却以外のサポート（税務・法律相談など）も提供しているか
これらのチェックポイントを一つひとつ確認することで、あなたに最適な仲介会社を選ぶことができるでしょう。
不動産売却は人生の中でも大きな取引です。焦らず、慎重に、そして賢く仲介会社を選んで、満足のいく売却を実現してください。
姫路市周辺で不動産売却をお考えの方は、地域密着型の赤鹿地所を選択肢の一つとしてぜひご検討ください。
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