【2025年版】姫路の戸建売却ガイド｜知らないと損する売却方法の比較と賢い選択

姫路市の空き家問題と売却ニーズの高まり

姫路市は兵庫県内で神戸に次いで2番目に人口が多い都市です。近年、姫路駅前を中心とした再開発が進み、商業施設やマンションの建築によって賑わいが増しています。

しかし同時に、少子高齢化や人口減少の影響で空き家問題も深刻化しています。使わなくなった実家や相続した物件の管理に頭を悩ませている方も少なくありません。

空き家は放置すれば「負動産」となり、固定資産税の負担や管理コスト、防犯上の問題など様々なリスクを抱えることになります。

実は2040年に向けて、日本全体の空き家問題は新たな段階に入ろうとしています。

これまで「地方の過疎地」の問題とされてきた空き家増加が、県庁所在地などの都市部や大都市圏でも急速に進行しているのです。

姫路市においても例外ではなく、特に団塊世代が平均寿命を超える2040年に向けて、相続に伴う空き家の増加が予測されています。

こうした状況の中、空き家の売却を検討する方が増えています。しかし、「どうやって売ればいいのか」「仲介と買取どちらがいいのか」といった疑問を持つ方も多いでしょう。

この記事では、姫路市で空き家を売却する方法や、仲介と買取の違い、選び方のポイントについて詳しく解説します。

姫路市の不動産市場動向と空き家売却の相場

空き家を売却する前に、まずは姫路市の不動産市場の動向を把握しておきましょう。

姫路市の不動産価格は、この数年で徐々に上昇傾向にあります。2024年の最新公示地価は平均9万5692円/m²となっており、前年より0.35％上昇しています。

特に注目すべきは、エリアによる価格差です。姫路駅周辺や荒川小学校区など、再開発が進んでいるエリアでは不動産価格が高騰しています。

2024年第一四半期の不動産取引価格情報によると、姫路市の物件種別ごとの売却価格相場は以下の通りです。

• 土地の売却価格相場：平均取引額 約1977.3万円
• 中古マンションの売却価格相場：平均取引額 約1368.8万円
• 戸建ての売却価格相場(土地と建物)：平均取引額 約1990.4万円

ただし、これはあくまで平均値です。実際の売却価格は、物件の状態、築年数、道路の状態、周辺環境などの要素によって大きく変わります。

特に空き家の場合、建物の状態によって価格が大きく左右されることを覚えておきましょう。

姫路市内でも、駅前や姫路駅南エリアといった都心部、商業施設が充実したエリア、ニュータウンの開発や県道の整備が行われている広畑区や新駅周辺などの開発が進んでいるエリアでは不動産価格が上昇傾向にあります。

一方で、郊外のエリアについては下落傾向が見られます。この二極化現象は今後も拡大していく可能性があるため、空き家の売却を検討している方は、タイミングを見極めるためにも早めに準備を始めることをおすすめします。

姫路の空き家売却方法：仲介と買取の違い

空き家を売却する方法は大きく分けて「仲介売却」と「買取」の2つがあります。それぞれの特徴を理解して、自分の状況に合った方法を選びましょう。

仲介売却とは

仲介売却とは、不動産会社が売主と買主の間に入って売買を成立させる方法です。一般的な不動産売却の形式で、以下のような特徴があります。

• メリット：市場価格に近い金額で売却できる可能性が高い
• デメリット：売れるまでに時間がかかる（平均3〜6ヶ月程度）

仲介売却では、不動産会社がインターネットやチラシなどで宣伝活動を行い、買主を探します。売買が成立したら、成功報酬として仲介手数料を支払います。

仲介売却では、不動産会社との契約方法が3種類あります。

• 一般媒介契約：複数の不動産会社と契約できる。ただし、不動産会社のモチベーションが低くなりがち。
• 専任媒介契約：1社のみと契約。2週間に1回以上の報告義務あり。契約から7日以内にレインズ（不動産流通標準情報システム）への登録義務あり。
• 専属専任媒介契約：1社のみと契約。1週間に1回以上の報告義務あり。契約から5日以内にレインズへの登録義務あり。

なるべく高く売りたい方や、売却にかける時間に余裕がある方には仲介売却がおすすめです。

買取とは

買取とは、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。以下のような特徴があります。

• メリット：短期間で確実に売却できる（最短数週間）
• デメリット：仲介売却と比べて売却価格が低くなる（相場の5〜8割程度）

買取の場合、不動産会社は購入後にリフォームや解体をして再販売することを前提としています。そのため、相場よりも安い価格での買取となりますが、確実かつ迅速に現金化できるメリットがあります。

また、買取では仲介手数料がかからず、売主責任が免除される場合もあるため、古い空き家や問題のある物件の売却に適しています。

急いで売却したい方や、相続した空き家の管理に困っている方には買取がおすすめです。

姫路の空き家を売却する際の選び方と判断基準

空き家を売却する際、仲介と買取のどちらを選ぶべきか悩む方も多いでしょう。ここでは、あなたの状況に合った方法を選ぶためのポイントを解説します。

仲介売却が向いているケース

以下のような場合は、仲介売却を検討しましょう。

• できるだけ高く売りたい：市場価格に近い金額で売却したい方
• 時間に余裕がある：6ヶ月程度の売却期間を許容できる方
• 物件の状態が良い：比較的新しい、または管理状態の良い物件
• 人気エリアにある：駅周辺など需要の高いエリアの物件

仲介売却では、不動産会社の選び方も重要です。姫路市に精通した地域密着型の不動産会社を選ぶと、地域の相場観や需要を熟知しているため、より効果的な販売戦略を立ててくれるでしょう。

買取が向いているケース

次のような場合は、買取を検討した方が良いでしょう。

• 早急に売却したい：相続税の支払いなど、急ぎの資金が必要な場合
• 確実に売却したい：売れ残るリスクを避けたい場合
• 物件の状態が悪い：老朽化が進んでいる、修繕が必要な物件
• 手間をかけたくない：内覧対応や交渉などの手間を省きたい場合

買取の場合、複数の不動産会社から査定を受けて比較することが大切です。買取価格は会社によって大きく異なる場合があります。

自分の状況に合った方法を選ぶことが、成功する空き家売却の第一歩です。

買取保証付き仲介売却という選択肢

仲介と買取の両方のメリットを活かした「買取保証付き仲介売却」という方法もあります。これは、まず仲介売却で市場に出し、一定期間内に売れなかった場合は不動産会社が買い取るというものです。

この方法なら、高値での売却チャンスを残しつつ、最終的には確実に売却できるという安心感があります。時間的な余裕はあるものの、確実に売却したい方におすすめです。

空き家は放置すればするほど価値が下がります。決断と行動の早さが、売却成功の鍵を握っています。

姫路で信頼できる不動産会社の選び方

空き家売却の成功は、信頼できる不動産会社選びから始まります。姫路市で不動産会社を選ぶ際のポイントを紹介します。

地域密着型と全国展開型の違い

不動産会社には「地域密着型」と「全国展開型」があります。それぞれの特徴を理解しましょう。

• 地域密着型：地元の物件情報が豊富で、柔軟な対応が可能。地域の相場観に精通している。
• 全国展開型：ブランドの信頼性が高く、物件数が豊富。サービスが安定している。

姫路市の空き家を売却する場合、地域の特性や需要を熟知した地域密着型の不動産会社がおすすめです。特に姫路市に長く根付いている会社であれば、地域の変遷や将来性についても詳しいでしょう。

良い不動産会社を見分けるポイント

信頼できる不動産会社を選ぶためには、以下のポイントをチェックしましょう。

1. 実績と口コミの確認：会社の創業年数や取引実績、口コミサイトやGoogleレビューの評判をチェック
2. 透明性のある契約内容：契約書の内容を丁寧に説明してくれるか、手数料や追加費用の詳細が明確か
3. 料金体系の明確さ：仲介手数料が相場と比較して適正か、成約時の手数料やその他の費用が不明瞭でないか

まずは無料相談や査定を実施している数社に相談して比較するのがよいでしょう。

姫路の空き家売却の手続きと流れ

空き家売却の流れを理解しておくと、スムーズに手続きを進めることができます。ここでは、売却の一般的な流れを解説します。

売却前の準備

まずは売却に向けた準備から始めましょう。

1. 必要書類の準備：登記簿謄本、固定資産税納税通知書、建築確認済証、間取り図などを用意
2. 物件の整理・清掃：不用品の処分や簡単な清掃を行い、見栄えを良くする
3. 修繕の検討：費用対効果を考慮し、必要な修繕を行う

残置物の撤去や修繕、ハウスクリーニングを検討する場合、自らの判断で行う前にまず不動産会社に相談をすることをおススメします。

どの程度の修繕やクリーニングが必要か、また、どこまで費用をかけるべきかという判断は専門知識がないと難しいものです。

不動産会社は、過去の取引事例や経験から、売却に効果的な範囲と予算を提案できます。
また、不動産会社によっては提携している業者があり、個人で依頼するよりも安価に、かつ質の高いサービスを受けられる場合があります。

不動産会社への相談と査定

準備ができたら、不動産会社に相談しましょう。

1. 複数の不動産会社に査定依頼：3〜5社程度に依頼するのが理想的
2. 査定結果の比較検討：査定額だけでなく、会社の対応や提案内容も比較
3. 売却方法の決定：仲介か買取か、自分の状況に合った方法を選択

査定額に大きな差がある場合は、その理由を各社に確認してみましょう。根拠のある説明ができる会社の方が信頼できます。

契約から引き渡しまで

売却方法が決まったら、契約に進みます。

【仲介売却の場合】

1. 媒介契約の締結：不動産会社と一般/専任/専属専任のいずれかの契約を結ぶ
2. 販売活動：不動産会社がインターネットやチラシで宣伝し、内覧対応を行う
3. 購入申込と価格交渉：買主からの申込があれば価格や条件の交渉を行う
4. 売買契約の締結：条件が合意できれば契約を結び、手付金を受け取る
5. 決済・引き渡し：残金の受け取りと同時に物件の引き渡しを行う

【買取の場合】

1. 買取申込書の提出：不動産会社に買取を申し込む
2. 買取価格の提示：不動産会社から買取価格が提示される
3. 売買契約の締結：条件に合意できれば契約を結ぶ
4. 決済・引き渡し：代金の受け取りと同時に物件の引き渡しを行う

買取の場合は仲介よりも手続きがシンプルで、短期間で完了します。

売却後の手続き

売却完了後も、いくつかの手続きが必要です。

1. 確定申告：売却した年の翌年に確定申告を行う（利益が出た場合は譲渡所得税の納付が必要）
2. 住所変更の届出：各種契約や登録の住所変更手続き
3. 固定資産税の精算：不動産取得税や固定資産税の日割り計算による精算

特に税金関連の手続きは複雑なので、不動産会社や税理士に相談するとよいでしょう。

姫路の空き家売却における注意点と対策

空き家売却には特有の注意点があります。トラブルを避けるために、以下のポイントに気をつけましょう。

空き家特有のリスクと対策

空き家は通常の住宅と比べて、いくつかの特有のリスクがあります。

• 劣化のリスク：長期間の不使用による建物の劣化や設備の故障
• 防犯上のリスク：空き家であることが知られると、不法侵入や放火などのリスクが高まる
• 近隣トラブル：庭木の伸び放題や害虫の発生など、近隣住民とのトラブルの可能性

これらのリスクを軽減するためには、定期的な見回りや最低限のメンテナンスが必要です。売却までの間も、適切な管理を心がけましょう。

売却時の税金と費用

空き家売却には様々な税金や費用がかかります。主なものは以下の通りです。

• 譲渡所得税：売却益に対してかかる税金（長期所有の場合は税率が優遇される）
• 仲介手数料：仲介売却の場合、売却価格の3%+6万円（税別）が上限
• 印紙税：契約書に貼付する収入印紙の費用
• 抵当権抹消費用：住宅ローンが残っている場合の抹消登記費用

特に空き家の譲渡所得税については、一定の条件を満たすと「空き家の譲渡所得の特別控除（最大3,000万円）」が適用される場合があります。条件に該当するか確認してみましょう。

空き家売却でよくあるトラブルと予防策

空き家売却でよく起こるトラブルとその予防策を紹介します。

• 境界トラブル：隣地との境界が不明確な場合、売却前に境界確定測量を行っておく
• 契約不適合責任：引き渡し後に不具合が見つかった場合の責任問題。事前に建物状況調査（インスペクション）を行っておくと安心
• 相続関連トラブル：相続人全員の同意がない売却は無効になる可能性がある。事前に相続人全員の合意を得ておく

特に相続した空き家の場合、相続登記がされていないと売却できません。早めに相続登記を済ませておきましょう。

また、悪質な不動産会社に注意することも重要です。不当に安い値段で買い取ろうとする業者、逆に高い査定額を出して契約を結んだあとにどんどん値下げを強いる業者もいるので、必ず複数の会社に相談し、相場を把握しておきましょう。

まとめ：姫路の空き家を賢く売却するために

姫路市の空き家売却について、主なポイントをまとめます。

• 売却方法の選択：自分の状況に合わせて、仲介売却か買取を選ぶ
• 不動産会社選び：地域に精通した信頼できる会社を選ぶ
• 適切な準備：必要書類の準備や物件の整理・清掃を行う
• 複数社の査定：3社程度に査定を依頼し、比較検討する
• 税金対策：空き家の特別控除など、適用可能な税制優遇を確認する

空き家は放置すればするほど価値が下がり、管理コストや税負担が続きます。「負動産」となる前に、早めの対策を取ることが大切です。

姫路市の不動産市場は二極化が進んでおり、人気エリアと郊外では価格動向が異なります。自分の物件がどのエリアに位置するかを把握し、最適なタイミングで売却を検討しましょう。

また、空き家売却には様々な手続きや専門知識が必要です。不安な点は専門家に相談することをおすすめします。

空き家の売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社のサポートが不可欠です。姫路市に特化した実績のある会社を選び、丁寧なアドバイスを受けながら進めていきましょう。

姫路市で60年以上の実績を持つ赤鹿地所では、空き家売却のご相談を無料で承っています。
仲介売却と買取の両方に対応し、お客様の状況に合わせた最適な売却方法をご提案いたします。