コラム

2024/01/17

家・戸建て売却 家・戸建の買取

住宅ローンの残債がある場合の売却方法を教えます

ローン

多くの人が利用する住宅ローン

いろいろな事情で住宅ローンの返済が終わる前に自宅を売却することもあります。
例えば転勤や家族が増えて自宅が手狭になったことが典型例です。
こうした場合、売却金額で住宅ローンを返済できるかが重要です。
今回は残債の調べ方からオーバーローンの場合の対処法まで、住宅ローンと売却についての関係を詳しく解説します。

 

住宅

住宅ローンが残っていても売却は可能

まず、住宅ローンが残っていたとしても、自宅の売却は可能です。
住宅ローンの残高を残債といいますが、残債を自宅の売却代金で完済するのは一般的に行われています。

ただし、条件も忘れてはいけません。
それは引き渡しまでには抵当権を抹消すること
通常は引き渡しの日に所有権移転登記抵当権抹消登記を同時に行います。

 

ローン残債

事前にローン残債を調べておく

毎月のように返済している住宅ローン。
月々の返済額は把握していても、あとどれくらい残債があるのかはっきり知らない人もいます。
普段の生活では問題ないですが、売却が絡むと話は別です。
残債以上で売却しないと借金が残ってしまいます。

ローン残債の調べ方を3つご紹介しましょう。

金融機関が発行する返済予定表

住宅ローンを借りると、金融機関から返済予定表が発行されます。
その中身は今後の返済計画です。
これで残債の確認もできます。
この返済予定表記載の金額は繰上返済などを行なうと変動してしまうもの。

こうした点に注意すれば、お手元の返済予定表でも確認できます。

 

金融機関から郵送される残高証明書

年末になると、住宅ローンを借りている金融機関から残高証明書が送付されてきます。
住宅ローン控除を受ける際に利用した人もいることでしょう。
これはその名のとおり住宅ローンの残高を証明するもの。
年の途中では前年の残高証明書から類推する必要があります。

住宅ローン控除で原本を提出してしまうので、売却を考えている人は控えを取っておくとよいでしょう。

 

金融機関のウェブサイト

ネットバンキングなどに登録していれば、自分の残債を金融機関のサイトから入手できます。
多くの金融機関のサイトで採用されているシステムですが、どのサイトでもできるわけではありません。
自分が住宅ローンを借りている金融機関がこうしたサービスを行っているか、確認してみましょう。

 

アンダーローン

アンダーローンの場合の売却方法

残債よりも売却価格が高い場合、これをアンダーローンといいます。

例えば「残債は1,000万円だけど、自宅は2,000万円で売れる」状態です。
こうしたアンダーローンであれば、残債の金額にそれほど神経質にならなくても大丈夫。
通常の売却活動を行い、相場での売却を目指しましょう。

引き渡しの際に売却代金で残債を完済して抵当権抹消登記さえ行えば、住宅ローンの手続きはすべて完了です。

 

オーバーローン

オーバーローンの場合の対処方法

問題は残債が残るオーバーローンの場合です。
オーバーローンだと残債の金額を気にしながらの売却となります。
売却金額で住宅ローンを返済してもなお残債が残る場合は、残債に対して何らかの方策が必要です。

オーバーローンの場合の残債の解消方法についてお話しします。

手持ちの資金で完済

まずは貯金などでの返済が考えられます。
ただ、大事な貯金を取り崩してしまうのは慎重にすべきです。
住宅以外にも生活するにはお金がいります。

貯金残高と相談のうえ、無理のない範囲で返済しましょう。
また、両親や親族から援助をうける場合は、贈与税が発生する可能性があります。

 

住み替えローン

住み替えローンを利用する方法もあります。

住み替えローンとは、新居の住宅ローンに加えて売却した自宅の残債分も合わせて借りるローンです。
金利や融資額のハードルがやや高いことや旧自宅の売却と新居の購入を同日に行うなどの条件があります。

金融機関や司法書士、不動産会社も住み替えローンは多く手掛けているので、住み替えローンの手続き面は彼らに相談するとよいでしょう。

 

任意売却は最後の手段

これは生活に困窮して住宅ローンが大きな負担となっている場合の最後の手段です。
金融機関と協力して任意売却を行います。
金融機関も競売にかけて回収金額が少なくなるよりも実勢価格で売却できたほうがよいため、任意売却を積極的にすすめる金融機関もあるほどです。
残債は毎月少しずつ返済していく方法が多いパターンとなります。
任意売却は生活が破綻するよりは自宅を手放したほうがよい場合に行う、セーフティネットの一種です。

 

まとめ

まとめ

自宅の買い替えには、多くの場合住宅ローンの残債が問題となります。
普段はしない手続きが含まれているため、手間や考えることが多く、面倒に感じることでしょう。

ですが、買い替えに残債の問題は不可欠です。
金融機関も住み替えローンという商品を用意しています。
金融機関をはじめ不動産会社や司法書士などは、業務で行なっているので手慣れたものです。

もしも住み替えを考えていたら早い段階で彼らに相談し、知恵を借りましょう。

 

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