コラム

2022/05/27

不動産の売却

使わない農地、売却するべき?売却の流れや費用

跡継ぎがいない」などの理由から、使われていない農地が現在増えています。

 

農地の売却は、一般的な土地とは異なり許可が必要になるなど、やや複雑です。

ただ、「手続きが複雑そうだから」という理由で、使わない農地を放置しておくのはもったいないです。

 

この記事では売却した方が良い理由と、売却時の流れ・費用について解説します。

 

使わない農地は売却しよう

農地とは?そもそもどのような土地?

農地とは、「耕作の目的に使われている土地」のことをいいます。

農地の中でもいくつか種類があり、
農地から別の用途に転用することができる土地と、転用できない土地があります。

それらを決める基準を「立地基準」と言います、
立地基準は以下の5つとなります。

 

下記①~③は農地転用ができません。

①農用地区域内農地
市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域に指定された農地

②甲種農地
市街化調整区域内にある、とくに良好な営農条件を供えている農地

③第1種農地
10ha以上の規模の農地や土地改良事業などの対象となった農地など、良好な営農条件を備えている農地

④第2種農地
鉄道の駅が500m以内にあるなど市街地化が見込まれる農地や生産性の低い農地

⑤第3農地
鉄道の駅が300m以内にあるなど、市街地の区域または市街地化の傾向が著しい区域のある農地

 

これらの、①~③に関しては、
農業に適した条件を兼ね揃えている農地」として考えられているため、農地転用することはできません

④~⑤に関しては、市街地にあるので転用の価値があることから、農地以外の用途への転用が認められています。

また、①~③は「農地」のまま売却することは可能です。

 

以上のように、所有している農地が立地基準上どのような区分で定められているかを確認し、転用ができるかを把握しておく必要があります。

 

また、農地の売買には許可が必要です。=「一般基準」

・農地のまま売却する場合
→3条許可(農業委員会による許可)

・農地を転用して売却する場合

→5条許可(原則都道府県知事による許可)

 

農地のまま売却する場合、買い手は農家など農地を活用できる人に限られるでしょう。

一方、農地を宅地などに転用して売却する場合、
ターゲットを大きく広げることができますが、転用できるかどうかの基準を満たす必要があります。

 

売却した方がよい理由

ここまで読んで、手続きが複雑そうだからそのまま放置しておこうと思う方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、使わない農地は売却することをおススメします。その理由について、お答えします。

 

①遊休地は固定資産税が引き上げられる

国としても、使われていない農地が増えていることは課題です。

そこで耕作放棄地や遊休農地を減らすべく、固定資産税の引き上げがおこなわれています。

いずれにせよ固定資産税は、土地を所有している限り毎年かかるので、使わない農地は手放した方が余計な固定資産税を払わなくてすみます。

 

②管理が手間

農地を放置しておくと劣化してしまい、再度農地として使えない状態になります。

害虫などの発生も、近隣住民に迷惑をかけてしまうこともあります。

使っていなくても管理の必要があるので、使わない農地は手放すほうがよいと言えるでしょう。

 

農地売却の流れ

農地のまま売却

農地を農地として売却する際の注意点として、農地を購入できるのは、農業を営んでいる農家の人か、農地所有適格法人に限られるという点があります。

購入者を限定することで投資目的で農地を購入することを防ぐ目的があるのです。

売却する流れは以下のとおりです。

①買主を見つける

農業に従事している人で農地を欲しがっている人を探します。

農家のツテや、不動産会社や地域のあっせん機関などの利用がおすすめ。

 

②売買契約を締結

農地の売買には許可が必要となりますので
申請した内容が許可された場合締結される」条件付きの売買契約を締結することになります。

③農業委員会に許可申請

申請には、申請書や登記事項証明書などが必要です。
事前に農業委員会に確認しておきましょう。

④許可前…所有権移転請求権登記の仮登記

手続き完了までに1~3か月ほどかかります。
許可がおりる前仮登記をおこないましょう。

⑤許可後…所有権移転請求権登記の本登記

許可がおりれば本登記をおこないます
代金の支払いが終われば、売買に関する手続きは完了です。

 

農地を転用して売却するには、転用の条件を満たす必要があります。

農地は国の自給率に関わるため、農業に適した土地の場合など、転用の許可が下りないケースもあります。

なお、農地転用の基準は先述した「立地基準」を満たし、「一般基準」をクリアしなければなりません。

クリアするためには、目的や建造する内容、資金源などを提示することが求められます。

売却する流れは以下のとおりです。

 

①買主を見つける

転用して売却する場合、家を建てることも可能ですから一般の不動産会社に依頼して探してもらえばいいでしょう。

ただし、農地の売買に強い不動産会社をおすすめします。

農業委員会への申請などが特殊だからです。

②許可を条件とした売買契約を締結

農業委員会への申請が許可されることを条件とした売買契約を締結します。

許可がおりなければ、この売買契約は無効となります。

③転用許可申請を行う

別の用途で土地を利用することになる場合、転用許可申請を役場にておこないます。

許可申請書や登記事項証明書などが必要ですので、事前に必要書類を確認しておきましょう。

④許可前…所有権移転請求権登記の仮登記

農地として売却するときと同様、許可がおりる前におこないます。

⑤許可後…所有権移転請求権登記の本登記をおこなう

農地として売却するときと同様、許可がおりればすぐに代金支払いと本登記をおこないます。

 

農地売却の費用

農地を売却するときに発生する税金や費用について紹介します。

農地売却で発生する税金

農地売却のときに発生する税金は、譲渡所得税、印紙税、登録免許税があります。

なお、譲渡所得税については、その土地を所有していた期間によって変わる点に注意が必要です。

所有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」で税率は高く、
5年以上であれば「長期譲渡所得」で税率は低くなります。

売却するタイミングも不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

 

農地売却で発生する費用

農地売却で主に発生する費用は、以下の2つです。

①仲介手数料

不動産業者に支払うもので、「売却価格×3%+6万円+消費税」が上限額となっています。

仲介業者を介さない場合や、不動産業者が買い取る場合は、仲介手数料は発生しません。

農地を知り合いに売却する場合など、不動産会社を通さずに個人間売買するようなケースでは、
仲介手数料を支払う必要がありませんが、後々トラブルに発展する可能性もあります。

安心して取引したい場合、不動産会社に仲介をお願いする方が安心です。

②行政書士依頼費用

農地を転用して売却する際の転用申請をするときに発生する費用です。

市街化区域内地域の場合は約10万円市街化調整区域の場合は約15万円発生します。

知識があり自分でおこなう場合は費用はかかりませんが、
相手方のいることなので、基本的には行政書士など専門家に依頼するのがおすすめです。

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農地売却について流れや費用についてご紹介しました。

一般の宅地の売買に比べて複雑ではありますが、使わない農地を所有している場合はコストも発生しもったいないです。

是非農地売却の際のご参考にしてくださいね。