コラム

2022/05/22

不動産の売却

相続した空き家の売却は3年以内がおススメ!その理由

 

相続は誰もが経験するもの。
はじめての相続は知らないことだらけで不安ですよね。

家を相続する立場になって「相続って何から始めればいいの?」「相続税はかかるの?」と混乱するでしょう。

相続で家を売却する前におさえておきたいのが「税金」の知識です。
「親から家を相続したけれど、相続税が払えず相続放棄に」なんてことも。

この記事では、相続にかかる税金の知識と、賢く家を売るための3つのポイントをご紹介します。
特例を利用すれば大幅な節税にもつながりますので、ぜひ参考にしてください!

相続開始から売却までの流れ

相続が発生したらどのような手続きがあるのか、まずは売却までの流れについて解説します。

死亡届の提出(死後7日以内)

相続においては、亡くなった人のことを「被相続人」と呼びます。
被相続人が亡くなったら、死後7日以内に死亡診断書と死亡届を役所に提出します。

なお、この間、お葬式や火葬場での手続きなどさまざまな手続きを進めていかなければなりません。

遺言書があるか確認する

相続において非常に重要なのが「遺言書」の有無です。
この遺言書の存在に気づかずその後の手続きを進めてしまうと、あとで大変なことに。

遺言書には、自分で保管する「自筆証書遺言」と公証役場に預ける「公正証書遺言があります。

公正証書遺言の有無については、公証役場にある「公正証書遺言検索システム」でも探すことができますので、
まずは検索してみるとよいでしょう。

 

自筆証書遺言の場合は、自宅や金融機関の貸金庫に保管しているケースが多いようです。
できる限り、生前に遺言書の有無と保管場所を共有しておくようにしましょう。

自筆証書遺言の場合、家庭裁判所で検認手続きをおこなう必要があります。
勝手に開封すると過料に処せられるので、扱いにはくれぐれも注意しましょう。

法定相続人を確定させる

遺言書が見つかった場合は原則として遺言の内容が優先されます。

もし遺言書が見つからなかった場合
法定相続人を特定するために被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取り寄せる必要があります。

配偶者は常に法定相続人となります。続いて(認知している子や養子も含む)、父母兄弟姉妹の順に
法律で決められています。

相続財産の洗い出し

被相続人名義の資産をすべて洗い出します。
資産とはプラスの財産とマイナスの財産を両方含みます。

プラスの財産とは不動産、現預金、株式、小切手などで、
マイナスの財産とは住宅ローン、カードローンなどのいわゆる「借金」です。

借金は見えづらいので、郵便物のチェックや取引先への聞き込みもおこないましょう。

相続財産とは、プラスの財産からマイナスの財産と葬祭費用を差し引いた金額のことです。

遺産分割協議と遺産分割協議書の作成

法定相続人と相続財産が確定したら、誰が何をどのように分けるか、法定相続人全員で話し合います。

このことを遺産分割協議と呼びます。
そして、遺産分割協議後に作成されるのが遺産分割協議書です。

遺産分割協議書の書式にルールはありませんが、一字一句正確に記入しなければなりません。

また、遺産分割協議書は法定相続人の署名捺印がないと効力がありません。

相続登記

不動産の場合は被相続人から相続人に所有権が移ったことを公的に証明するための名義変更が必要です。
被相続人の名義を相続する人の名義に変更するための手続きを「相続登記」と呼びます。

2022年時点では、相続登記を怠ったことによる罰則はありませんが、
登記しておかないと後で売却するといった際に面倒なことになりやすいので、
相続時に登記を済ませておくのがおすすめです。

相続登記では、法務局に必要書類を提出し、登録免許税を納めます

不動産の売却

相続登記が完了したら売却活動のスタートです。複数の不動産会社に仲介を依頼しましょう。
査定から売却まで、約3ヶ月から6ヶ月くらいかかります。

 

以上が相続開始から売却までの大まかな流れとなります。
つぎに、家の売却に関する3つの特例について解説します。

 

売るなら3年以》に!知っておくべき3つの特例

相続に関する特例はたくさんありますが、なかでも知っておきたい3つの特例について解説してきます。
いずれも「3年」というキーワードを覚えておきましょう!

 

①相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続して3年10ヶ月以内に売却した場合、
相続税額のうち一定の金額を譲渡した資産の取得費に加えることができます。
取得費とは「相続した不動産を取得したときの金額」のことです。

 

この特例を使うことができるのは相続税が発生するケースのみですが、
譲渡所得から一定額を「取得費加算額」として差し引くことができるため、
結果的に譲渡所得税を減らすことができます。

 

②空き家にかかる譲渡所得の3,000万円特別控除の特例

被相続人の居住用財産(空き家)を相続した場合、譲渡所得から3,000万円控除できる特例があります。
この特例を利用するためには以下の条件があります。

  • 1981年5月31日以前に建築された家屋であること(旧耐震基準の家屋)
  • 相続開始直前に被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
  • 相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
  • 令和5年12月31日までに売却すること
  • 売却価格が1億円以下であること
  • 売却時の耐震基準に適合した家屋であること
  • マンションでないこと
    など

 

つまり「1981年より前に建築され、誰も住まなくなった家を相続して売却する」、
被相続人が1人で居住していた空き家である」など、
条件をすべて満たせば3,000万円の控除が受けられます。

 

もし特例を使えない場合は、耐震補強工事を実施する、または更地にして売却するなどの選択肢も
視野に入れて検討してみるとよいでしょう。
令和5年12月末までの特例ですので、早く売るに越したことはありません。

 

③居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例

被相続人と一緒に住んでいた家を売却したとき、譲渡所得から3,000万円控除できる特例があります。
あくまで居住用として「住んでいた」家であり、事業用や人に貸している家対象外となります。
こちらの特例も利用するためには以下の条件があります。

 

  • 居住用家屋、または家屋に付随する土地や賃借権を売却すること
  • 取り壊した場合、1年以内に契約すること
  • 居住しなくなってから3年目の12月末までに売却すること
  • 売却した年に住宅ローン控除を受けていないこと
    など

ポイントは、「居住しなくなってから3年目の12月末までに売却すること」です。

 

以上、3つの特例の共通キーワードは「3年」です。特例を利用するためには早く売ることが重要です。
ほかにも家の売却に関する特例はたくさんありますので、
早い段階で税金に強い専門家に相談することをおすすめします。

 

 相続にかかわる4つの税金の種類

「家を相続したとき」「売却するとき」など、タイミングによって税金がかかってくることがあります。
ここでは4つの税金の種類について簡単に解説します。

 

①相続税

被相続人から各相続人が相続により取得した財産の価額の合計額が、
基礎控除額を超える場合にかかる税金のことです。
2015年の税制改正により、基礎控除額が
5,000万円+1,000万円×法定相続人の数」から「3,000万円+600万円×法定相続人の数」に縮小されており、
相続税の対象となるケースは増加。
生命保険文化センターのデータによると、2019年度の相続税課税件数は全体の8.3%となっています。

②登録免許税

相続登記における名義変更のためにかかる税金のことです。税率は固定資産税評価額×0.4%です。

なお、司法書士に登記を依頼するときは、上記以外に別途司法書士報酬を支払う必要があります。

 

③印紙税

家の売買が成立し、作成する売買契約書に貼って納める税金のことです。
税率は数千円から数十万円と売却価格によって変わります。

 

④譲渡所得税・住民税・復興特別所得税

家を売却して得られた利益に対して課税される税金のことです。
令和19年12月末までの措置として「復興特別所得税」がかかります。

 

相続は家族の問題!生前に話し合いを

相続不動産をうまく売却するコツは、特例を利用して支払うべき税金を減らすことです。
そのためには、不動産だけでなく相続に強い専門家に相談することが重要なのです。

生前に相続財産をどうするか、家族間で納得のいく話し合いをしておきましょう。

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