賃貸管理コラム

2025/11/28

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姫路の賃貸オーナー必見！築古物件でも勝ち残るための「建物管理・維持」戦略完全ガイド

なぜ「建物管理」に注力すべきか？

姫路市は、世界遺産・姫路城を擁する活気ある都市です。しかし、賃貸住宅市場においては、新築・築浅物件の供給や人口の流動性の変化により、競争は年々激化しています。

特に築15年以上の物件を所有する姫路市の賃貸オーナー様にとって、「空室対策」の第一歩は、魅力的な内装リフォームではなく、「建物の適切な管理と維持」であることはご存知でしょうか？

表面的なリフォームだけでは、すぐに設備が故障したり、外観の老朽化で敬遠されたりして、入居者が定着しません。安定した賃貸経営のためには、建物という資産を「戦略的に守り育てる」視点が不可欠です。

本コラムでは、姫路の賃貸オーナー様が抱える建物管理の三大課題——「長期修繕費」「日常管理業務」「原状回復トラブル」——に焦点を当て、具体的な解決策と、姫路市で利用できる可能性のあるヒントを交えながら徹底解説します。

課題1：賃貸経営の命運を分ける「長期修繕計画」と費用捻出

「賃貸経営修繕」と検索した際に、最も多くのオーナー様が直面する悩みが、大規模な修繕工事をいつ、いくらで行うか、その費用をどう工面するかという問題です。

1-1. 予測不能な「大規模修繕」の恐ろしさ

築10年、15年と経過するにつれて、外壁塗装、屋上・ベランダの防水工事、共用廊下の長尺シート張り替え、給排水管の交換など、数百万から数千万円規模の費用が発生します。

これを計画的に準備していないと、「入居率が悪いのに、急に数千万円の修繕が必要になった」という最悪の事態に陥りかねません。

【修繕の一般的な目安サイクル】

1-2.オーナーが今すぐ実践すべき「修繕積立」の黄金ルール

修繕費用の工面は、以下の「積立の黄金ルール」に従い、計画的に行うのが鉄則です。

(1) 家賃収入からの自動積み立て（目標：5%）

家賃収入の最低でも3%、できれば5%を、修繕積立金として別の口座に自動的に移す仕組みを作りましょう。手元に残る金額が少なくなるように感じるかもしれませんが、これは「未来の建物の価値」への投資です。この積み立てがあるかないかで、10年後の経営状況は大きく変わります。

(2) 長期修繕計画の「見える化」

建物診断を行い、専門家に依頼して20年〜30年先を見据えた長期修繕計画書を作成してください。これにより、「〇年後に外壁塗装で1,500万円必要」「〇年後に給湯器交換で200万円必要」といった具体的な数字が明確になり、積立目標額がはっきりします。

(3) 経費計上と共済制度の活用

修繕のための積立金は、原則として経費計上できません。しかし、突発的な修繕費を賄うための「共済制度」を活用すれば、共済掛金が必要経費として計上できる場合があります。

姫路賃貸オーナー様へ： 姫路市内の工務店やリフォーム業者の中には、老朽化診断や長期修繕計画のコンサルティングを有料で行っている企業があります。まず、信頼できる管理会社を通じて相談してみましょう。

課題2：賃貸管理会社へ委託すべきか？日常の「建物管理業務」の負担

物件を清潔に保ち、入居者が快適に暮らせる環境を維持することは、入居者満足度と定着率に直結します。

2-1. オーナー自身が抱えがちな日常管理の落とし穴

「管理費用を節約したい」という理由で、清掃や点検を自分で行っているオーナー様も少なくありません。しかし、以下の業務は、専門的な知識と時間、そして迅速性が求められます。

共用部分の清掃・美化: エントランス、階段、廊下、ゴミ置き場が汚いと、内見客に悪印象を与え、物件価値を大きく下げます。
設備点検・交換: 共用部の電球切れ、受水槽・雑排水管の法定点検、消防設備点検など、専門業者への手配が必要。
突発的な設備故障への対応: 真夜中の給湯器故障、水漏れなど、24時間365日対応できる体制が必要です。

特に真夜中の水漏れや共用部の電球切れ対応が遅れると、「オーナーは何もしてくれない」という不満につながり、退去理由になりかねません。

2-2. 賃貸管理会社へ委託するメリットと選定基準

賃貸管理会社へ委託することは、日常の負担を減らすだけでなく、物件の価値向上につながります。

(1) 管理委託の最大のメリット

オーナー様の時間の解放: 煩雑な清掃、巡回、業者手配から完全に解放されます。
24時間体制の構築: 突発的なトラブルにも迅速に対応できるため、入居者の満足度が向上します。
適切な業者選定: 定期点検や突発的な修繕に際し、管理会社が複数の信頼できる業者から見積もりを取り、適正価格で工事を実施できます。

(2) 姫路市内の管理会社の選定基準

管理会社を選ぶ際は、管理費用（家賃の3%〜5%が相場）だけでなく、以下の点を確認しましょう。

管理業務の範囲: 日常清掃や電球交換は基本業務に含まれるか？法定点検の手配はどこまでやってくれるのか？
24時間対応の有無: 夜間・休日の緊急トラブル対応体制が整っているか。
修繕への提案力: 築古物件の場合、ただ管理するだけでなく、費用対効果の高いリフォーム・リノベーションの提案ができるか。

姫路賃貸オーナー様へ： 姫路市内の地元に強い管理会社は、地域に根差した清掃業者や設備業者とのネットワークを持っています。これにより、迅速かつ安価に修繕対応できる可能性が高いです。

課題3：最も揉めやすい「原状回復」トラブルの回避術

退去時、入居者との間で最もトラブルになりやすいのが、敷金精算に関わる**「原状回復費用」**の負担割合です。「賃貸経営トラブル」で検索すると、必ず上位に挙がる問題です。

3-1. 知っておきたい「経年劣化」と「入居者の過失」の線引き

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、以下の原則が明確にされています。

オーナー負担（経年劣化・通常損耗）：
- 壁紙の自然な色褪せや、家具設置による床のへこみ、日照による畳の変色など。
入居者負担（故意・過失）：
- タバコのヤニや臭い、ペットによる柱の傷、不注意で物を落としたことによる床の深いへこみや破損など。

この線引きを知らずに、すべてを借主に請求してしまうと、「不当請求だ」としてトラブルに発展し、最悪の場合、少額訴訟にまで発展するリスクがあります。

3-2. 原状回復トラブルを未然に防ぐ3つの具体的な方法

(1) 特約事項の明確な記載と説明

契約書に、一般的なルールだけでなく、以下の**特約（負担を求める事項）**を明確に記載し、契約時に必ず口頭で説明しましょう。

「退去時の専門業者によるルームクリーニング費用は、借主が負担する」
「鍵の紛失時は、シリンダー交換費用を借主が負担する」

※ただし、この特約がガイドラインから逸脱した借主に一方的に不利な内容と判断されると、無効になる場合があるため、専門家（管理会社や弁護士）に相談しながら作成することが重要です。

(2) 入退去時の「証拠写真」の徹底

トラブルを回避するための最大の防御策は、記録の徹底です。

入居時： 入居者立ち会いのもと、部屋全体の状況、特に既存の傷や汚れを写真や動画で細かく記録し、チェックリストに入居者の署名をもらいましょう。
退去時： 再度立ち会い、入居時の写真と比較しながら、明らかに新しい損傷や汚れを指摘します。これにより、「元からあった」という入居者の主張を退ける根拠になります。

(3) 経年劣化の「残存価値」の理解

壁紙やクッションフロアなどは、6年間で残存価値が1円になると考えられています。例えば、築10年のアパートで入居期間が5年の場合、壁紙はほとんど価値がないため、新しい壁紙に張り替える費用を全額請求することはできません。この「減価償却」の考え方を理解して精算することで、不当な請求と見なされるのを防げます。

まとめ：姫路の賃貸オーナーが今すぐ取るべき「行動リスト」

姫路市の賃貸経営で成功し、安定した収益を確保するためには、建物という「商品」の品質を維持し続けることが必須です。

本コラムで解説した「建物管理・維持」戦略に基づき、姫路の賃貸オーナー様が今すぐ取り組むべき行動リストをまとめます。

姫路賃貸オーナー様へ： ご所有の物件の築年数や現在の管理状況に応じて、最も必要な対策は異なります。

「うちの築古物件でも本当に価値を上げられるのか？」
「長期修繕計画の費用見積もりだけを依頼できる管理会社を知りたい」

など、ご不明点やお悩みがありましたら、具体的な状況に基づいた対策を一緒に検討させていただけます。