賃貸管理コラム

2025/10/13

クレーム トラブル 賃貸物件

騒音トラブルを未然に防ぎ、入居率を向上させる！賃貸オーナーのための防音対策

1. 騒音トラブルがオーナー経営に与える影響

騒音によるクレームは、退去率の増加に直結します。入居者が短期間で退去すると、その都度、原状回復費用や仲介手数料、広告費などのコストが発生し、空室期間が長期化するリスクも高まります。防音対策への投資は、単なる修繕ではなく、長期的な入居者定着率の向上と安定収入の確保のための戦略的な投資です。

2. 建物構造と遮音性の基礎知識

「RC（鉄筋コンクリート）造だから安心」という時代ではありません。オーナー様は、ご所有物件の「音の弱点」を理解する必要があります。

音の種類	特徴	構造による伝わり方の傾向	オーナーが取るべき対策
空気伝播音	会話、テレビ、楽器など、空気中を伝わる音。	RC造は木造よりも軽減効果が高い。	窓の強化、換気口やパイプ周りの隙間対策。
固体伝播音	足音、物を落とす音、家具を動かす音など、建物の躯体を伝わる音。	RC造でも床スラブの厚さによっては上下階に伝わりやすい。	床への対策（後述）の提供・推奨が必須。

3. 空室対策につながる物件の「音」環境強化戦略

入居者が契約前に重視する「外部騒音」と、住んでから不満になりやすい「住戸間の騒音」に分けて対策を講じます。

A. 外部騒音（立地の課題を設備でカバー）

元のコラムでは、入居者自身が「曜日や時間帯を変えて周辺環境をチェックする」ことを推奨しています。オーナー様はこれを逆手に取り、立地の弱点を設備でカバーすることで物件の魅力を高めます。

周辺環境の課題	オーナーが講じる対策	訴求ポイント
交通量の多い道路沿い・駅近	窓を二重サッシ（内窓）または防音合わせガラスに交換する。	「幹線道路沿いでも静かな室内環境」「交通の利便性と静粛性の両立」
工場・商業施設が近い	換気口やエアコン配管の貫通部に、遮音性の高い防音カバーや気密処理を施す。	「外部からの音の侵入を徹底的にシャットアウト」

B. 住戸間の騒音（間取りの弱点を補強）

床衝撃音への対策の提供・推奨
- オーナー負担で、遮音等級L-45以上の防音フローリング（クッション材入りの床材）へ張り替える。
- 入居者に対し、防音カーペットや防音マットの敷設を**「推奨」ではなく「必須」**とする契約を検討し、その分の費用を一部補助する。
既存の間取りを最大限活用した募集
- 入居希望者に「隣戸との間に収納スペースを挟んでおり、寝室が隣接しない設計です」など、間取りの防音上のメリットを積極的にアピールする。
水回り設備の防音
- 夜間のトイレや入浴音が伝わりにくいよう、排水管に防音シートを巻くなどの簡易的な改修を行う。

4. 居住者への啓発と管理の徹底

どれだけ対策をしても、騒音トラブルは発生します。重要なのは、トラブルを未然に防ぐためのソフト面の対策です。

入居時マニュアルの配布と契約内容への明記
- 「共同住宅での生活マナー」として、「夜9時以降は大きな音を出さない」、**「子どもが走る場所には防音マットを敷く」**といった具体的な注意喚起を文書で配布し、賃貸借契約書や重要事項説明書に盛り込む。
迅速な初期対応
- 苦情が入った際は、事実確認を迅速に行い、管理会社が間に入って冷静に対応します。安易に入居者同士の直接交渉を促すことは二次トラブルの原因となります。
DIY対策の紹介
- 入居者向けに、元のコラムにあったような「防音カーテン」や「隙間テープ」など、費用対効果の高いDIY対策をまとめたリーフレットを配布し、騒音軽減の意識を促すことも有効です。