あかしか通信2025年3月号

地震災害がもたらすリスクとは

日本は地震大国です。地震発生率が低いとされていた熊本、北海道、能登半島でも大きな災害に見舞われたことを考えると、国内で安全と言えるところはないようです。そして、地震災害は賃貸経営にも大きな影響を及ぼします。今回からシリーズとして「賃貸経営と地震災害」について特集してまいります。

地震が賃貸経営に与える2つの主要なリスク

賃貸経営における地震災害のリスクは、大きく分けて以下の2つあります。

【１】 想定外の修繕費負担と家賃収入の減少
地震による建物被害には全壊・半壊・一部損壊など程度は様々ですが、いずれの場合もオーナーには多額の修繕費が発生します。このリスクを軽減できるのが地震保険への加入ですが、その詳細は第3回目の「地震に備えるための保険加入を考える」で解説する予定です。さらに、修繕期間中は家賃収入が途絶えるので、これも想定外の甚大な被害です。少しでも建物被害を軽くするために必要な耐震補強はしておくべきです。この詳細は第2回目の「オーナーが準備できること」でお伝えいたします。

【2】 損害賠償請求されるリスク
今回のメインテーマである「大家さんが損害賠償請求されるリスク」です。
地震による建物倒壊で入居者が下敷きになったり、外壁の崩落で怪我を負うといった被害が発生すると、その被害者や遺族から建物所有者が訴えられる、というケースが実際に起こっています。これは、建物所有者が建物・設備の不備によって他人に損害を与えた場合、責任を負うと法に規定されているからです。「建物が壊れるほどの大きな地震は不可抗力なのに、なぜ大家が責任追及されるのか？」という疑問はもっともですが、あくまでも「建物・設備に不備がある場合」という条件がつきます。
その「不備」とは何なのか？　これが気になるところです。

リスクを高める「建物の耐震性能」と法的背景

その答えのひとつは「建物の耐震性能」です。ご存じの通り、建築時のベースとなる建築基準法という法律で耐震基準が定められています。1950年（昭和25年）にこの法律が制定されて以来、地震被害の大きかった年などをきっかけに複数回の改正が行われてきました。

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