土地価格が決まる要因と土地を高く売る方法

土地は同じ広さなのに、何億円もする土地もあれば、どんなに安くても売れない土地もあります。

同じ土地なのにその価値には何十倍、何百倍もの差があるのです。
土地価格は多くの要因で決まりますが、中には土地を高く売るためのカギも隠されています。

今回は土地価格を決める要因と、土地をなるべく高く売る方法について勉強していきましょう。

 

土地を高く売る方法はあるの？

土地の売買は錬金術やマジックではないので、相場よりも何倍もの高値で売却することはできません。
それでもなるべく高く売る方法はあります。

それにはまず土地価格がどんな要因で変動するのか知るべきです。
そのうえで買主にリスクや手間をかけさせないようにすれば、少しでも高く売ることは可能です。

 

土地の査定額が決まる要因

同じエリアにある土地であっても、何割も価格が異なる場合があります。
これはそれらの土地の持つ個性のためです。

土地にはチェックすべき特性が多くあり、査定額はこうしたチェックポイントを見ています。
土地の査定額がどんな要因で決まるのかみていきましょう。

 

①面積・形状・状態

住宅地であれば戸建住宅が建ちやすい規模、商業地であれば店舗を営業しやすい面積だと価格が高くなります。
大きすぎたり、小さすぎたりすると単価は割安になります。
形も正方形や長方形がもっとも使いやすいため、査定額は高額です。

隣り合った土地でも何割も価格が違うのは、面積や形状による要因が大きくかかわっています。

 

②公共交通機関や周辺施設との距離

鉄道駅やバス停といった交通機関、スーパーマーケットやコンビニといった店舗は近いほうが便利です。

反対に鉄道の線路や高速道路のような騒音が大きい施設は遠いほうがよいでしょう。
どの町でも駅に近い住宅地は価格が高いものです。

このように利便性でその土地の価格は大きく変わります。

 

③前面道路の状態

土地は道路に面していないと建物を建ててはならず、
幅員4m未満の道路に面している場合にはセットバックをして道路部分を確保しなければなりません。

また、自動車がすれ違いできない道路だと生活がしにくいものです。
古くからの住宅地と新しい分譲地の差に道路幅員があります。
最近の分譲地で幅員6mの道路が多いのは、自動車も十分すれ違いができるからです。

 

④法例上の制限

土地にはさまざまな規制があります。
中には建物が建てられないような厳しい規制もあるのです。

住宅地でも騒音が発生するような店舗を建てられないような地域だと、
環境がよいため土地価格が高くなる傾向にあります。

法令の制限によっても土地の価格は変わるのです。

 

⑤ライフラインの引き込み

電気、ガス、上下水道といったライフラインは生活に必須のものです。
これらが設置されていないと、ほとんどの場合自己資金で引き込むことになります。

今の日本で電気や上水道がない住宅地はほとんどありませんが、下水道や都市ガスがない地域はまだまだあります。
こうした地域では浄化槽やプロパンガスの設置が必要です。

 

土地を高く売る６つの方法

土地を劇的に高く売ることは難しいですが、少しでも高く売れるようにする方法はあります。

それでは、土地を少しでも高く売る方法をご紹介しましょう。

 

①土地売却が得意な不動産会社に依頼する

世の中には新築住宅が得意な不動産会社、反対に中古住宅を多く手掛ける会社など多岐にわたります。

その中で土地売却が得意な不動産会社も存在するのです。
こうした会社では、土地売却に関するノウハウを持っており、
土地を買いたいお客さんが集まるので、高値での売却が期待できます。

土地売却を依頼するなら、土地に強い不動産会社を選びましょう。

 

②古屋付の場合解体をする

築年数が経過して解体するしかない建物が建っている土地もあります。
このような古屋は解体して更地にしなければ使えません。

この古屋を解体するのは売買条件によって変わり、売主が解体する場合と買主が解体する場合があります。
費用もかかる話ですので、古屋を解体しておくほうが買主の負担は少なくなり、その分高く売却が可能です。

 

③隣地との境界を確定させておく

隣地との境界が確定していないと、将来のトラブルの原因となります。
実は、隣地境界が確定していない土地は意外と多いものです。
特に古くからの住宅地ではこの傾向が顕著です。

確定測量をするには土地家屋調査士などに依頼しますが、それなりの期間がかかります。
ですが境界を確定しておくことで、安心して売却することができます。

 

④廃棄物・残置物を撤去しておく

敷地内や古屋の中に廃棄物や残置物があると、その撤去費用がかかります。

面倒だからとそのまま売却すると撤去費用分の値引きを要求されてしまいます。
残置物は売却までに撤去しておくことがおすすめです。

 

⑤面積が足りない場合、隣地を一緒に売り出せるよう交渉する

狭い土地だと利用方法も限られてしまいます。
これを打開するには隣地も含めての売却です。

うまくいけば買主は単体であれば得られることのできなかった一定の面積の土地を手に入れられます。

売却前から隣地の所有者と話し合い、一緒に売却できるように交渉しておくとよいでしょう。

 

⑥面積が広い場合、分筆して売る

反対に面積が広い場合、買主は自分の欲しい分だけしか必要ありません。

こんな時は分割して売る方法もあります。
土地を分割することは「分筆」と言い、分筆して売却することも可能です。

複数の宅地に分けて売却することもでき、残りを自分で活用することもできます。

 

まとめ

土地は多くの要因で価格が決まり、その価格も相場を大きく超えることは難しいでしょう。
それでも少しの工夫と努力で売却価格を上げることはできます。

土地を売却する際には、一度立ち止まり、どうすれば高く売却できるのか考えてみましょう。

 

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