相続登記の義務化は、相続や不動産売却にどんな影響があるの？

2024年4月から相続登記が義務化されました。
登記制度の中で、登記は基本的に義務ではなく、任意とされていましたが、それを「義務」とするのですから大きな変化です。
この変化は現在の日本が抱える“所有者不明の不動産問題”という大きな問題の解決策として期待されています。

ここでは、相続登記の義務化の理由、相続登記をしない場合のリスクなどもお伝えします。

相続登記とは？

まずは基本的な事柄、相続登記とは何か、からです。
相続登記とは、亡くなった方（被相続人といいます）から不動産を相続した際に必要となる不動産の名義変更のことです。
不動産の権利関係は登記を変更することで公示をします。

これまで登記は強制されず、基本的に任意でした。必要を感じなければ、登記をしなくてもよかったのです。
それが「義務」となったのは画期的なことです。

なぜ相続登記が必要なのか？

登記が義務でないと、当然ながら登記をしない人も出てきます。
そうすると、登記に記載されている事項と実態がどんどんずれていきます。
今でも全部事項証明書には、明治○○年に「家督相続」されたきり、その後の権利関係が記載されていない不動産が多くあります。
こうした登記の記載事項と実態のズレを極力排除するのが義務化の大きな理由です。

相続登記の義務化とは

2024年4月から「相続の開始および所有権を取得したと知った日から3年以内」に登記をしなければならない、と改正されました。

ただ、相続は複数の相続人がいることもあります。
このため、複数の相続人がいる場合には、
もっとも遅く相続の発生を知った相続人が、相続があることを知った日から3年以内とされています。

遺産分割協議によって不動産を取得した場合には、
遺産分割された日から3年以内に相続登記を済ませる必要があります。

なぜ相続登記が義務化されたのか

登記制度は基本的に権利、具体的には所有権や抵当権などの権利を守るために行われるものです。
このため、登記が義務とされることは少なく、登記をするかどうかは当事者の自由とされてきました。

ところが、登記がされないと登記上の所有者と実際の所有者がかけ離れていき、「所有者不明不動産」が増えていくことになります。
相続登記の義務化は、所有者不明不動産問題と密接に関連しているのです。

相続登記をしないとどうなるの？

相続登記が義務化されると、登記をしなかった場合にはどんなリスクがあるのでしょうか。
これまでは登記は任意だったため、特に罰則はありませんでしたが、
この改正により、相続登記を怠ると10万円以下の過料対象となってしまいます。

今回の改正では「住所変更登記の義務化」も行われました。
不動産の所有者に氏名・住所の変更がある際にも、2年以内に変更手続きを済ませておかないと、5万円以下の過料がなされる可能性があります。

ひとくちに相続登記の義務化、といってもさまざまな点が変更になっているので注意が必要です。

相続登記をしない場合のリスク

相続登記をしないと罰則があることがわかりました。
金額はともかくとして、罰則は受けたくありません。

でも、実はこれ以外にも相続登記をしないとさまざまな不利益をこうむります。
登記をしないと多くのリスクを抱え込むことになるのです。

ここでは、相続登記をしない場合のリスクについて考えていきます。

不動産を売却できない

不動産は登記上の所有者と実態の所有者が一致していないと売却できません。
そうしないと実際に権利を持っていない人でも、不動産を売却できてしまうからです。

相続登記を怠っていると、すでに死亡した人が登記上の所有者として記載されています。
これでは時間が経つごとに登記と実態がかけ離れてしまいます。
この状態を解消しない限り、その不動産は売却できないのです。

遺産分割協議が難航するおそれがある

遺産をどのように分けるのか、相続人同士で話し合うのが遺産分割協議です。

協議自体は登記がなくてもできますが、問題は相続人が増えた場合。
時間の経過とともに新たな相続が発生し、新たな相続人もどんどん増えていきます。
すぐに協議を始めれば近しい身内だけで終わった話でも、
関係の薄い相続人が増えてくると話がまとまらなくなる可能性があります。

相続した不動産を差し押さえられる可能性がある

相続人に対する債権者は、相続する予定の財産を差し押さえることができます。

複数の相続人がいて、その中のひとりが借金をしているとします。
債権者はその相続人が相続する予定の不動産の持ち分の差し押さえができるのです。

この行為は、実際にその相続人が相続する予定ではない財産でも可能です。
差し押さえをされるとその状態を解消しない限り、処分ができなくなってしまいます。

不動産を不正に取得される恐れがある

登記とはそもそも不動産に対する権利を保護するための制度です。

登記を怠ったままだと、悪意のある人が不正な手段で登記を変更するリスクもあります。
大手の不動産会社でもこうした詐欺の被害に遭うこともあり、登記をせずに放置しておくのは、大きなリスクです。

必要書類の入手が困難になる

相続登記には、多くの書類が必要です。
代表的なものは関係者の戸籍謄本や住民票の除票などです。

こうした書類は保存年限が決められています。
例えば死亡者の住民票の除票は５年間の保存年限となっています。

すぐに登記をしてしまえば簡単に済んだ手続きでも、時間が経つと書類集めにもひと苦労します。

まとめ

これまでは売却を想定しないような自宅の土地、
田畑や山林などは相続登記をしない例もみられました。

ただ、その結果、所有者不明不動産が増えたのも事実です。
相続登記をしないことが所有者不明不動産を生み出すことは以前から指摘されていました。
それが今回是正されたかたちです。

現在は利用する予定のない相続財産は売却することも一般的。
不動産を売却するには、登記上の所有者と実際の所有者を一致させる必要があります。
不動産売却前に相続登記を済ませておけば、相続後の売却もスムーズにできます。

今回の義務化を契機に登記を見直してみましょう。

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